모기지 칼럼(71) 역모기지에 대한 우려와 실상

역모기지(Reverse Mortgage)는 이 <모기지칼럼>에서 여러번 강조했듯이 잘 활용하면 매우 유용한 자산 운용 수단이 됩니다. 가장 큰 혜택은 6개월 이상 소유한 집을 가지고 있다면 인컴에 무관하게 모기지를 받을 수 있다는 점입니다. 그리고 매월 모기지 납부액이 없으므로 일정한 소득이 없는 은퇴자들의 현금흐름을 현저히 개선시켜 삶의 질을 높일 수 있습니다.

이러한 명확한 장점에도 불구하고 여전히 막연한 불안감 때문에 역모기지를 받는데 선뜻 나서지 못하는 분들이 많습니다. 역모기지에 대한 오해 또는 우려와 그 실상을 살펴봅니다.

역모기지(Reverse Mortgage)는 잘 활용하면 매우 유용한 자산 운용 수단이 됩니다. 언스플래쉬

역모기지에 대한 우려는 대체로 높은 이자율, 집에 대한 지분율 하락, 그리고 한인분 들이 특별히 중요하게 여기는 ‘자식에게 물려줄 재산이 없어진다’는 것 등입니다. 이 우려들이 틀린 말은 아니지만 누구에게나 언제나 동일하게 적용되는 철칙은 아닙니다. 개인별 재정상황에 따라 잘 활용하면 오히려 위에 언급한 우려를 뛰어넘는 실질적인 효용감을 누릴 수도 있기 때문입니다.

먼저, 역모기지 이자율이 일반모기지 보다 높은 것은 사실입니다. 이것은 역모기지가 월 납부를 하지 않는 혜택에 대한 댓가로서, 다달이 모기지 납부를 안하면 렌더가 떠 안는 위험이 커지는 것에 대한 반대급부로 이해하시면 됩니다. 또한 인컴이 없어도 모기지를 받는데 큰 문제가 없는 점도 이자율이 높아지는 이유가 됩니다. 마치 일반 모기지에서도 인컴에 대한 심사를 관대하게 하는 2차금융이나 프라이빗 모기지의 이자율이 좀 더 높은 것과 같은 이치입니다.

역모기지에 대한 두번째 우려는 집에 대한 자신의 지분이 하락해서 결과적으로는 ‘집을 은행에 갖다 바친다’는 오해입니다. 하지만 집을 담보로 돈을 빌리는 경우에는 어떤 대출이든 이자율이 지속 오르거나  모기지계약 관련 의무를 성실히 이행하지 못하면 집에 대한 지분이 줄거나 최악의 경우에는 집에 대한 권리를 잃을 가능성이 언제나 상존합니다. 역모기지만의 문제가 아닙니다.

그럼에도 역모기지에 이런 우려가 더 크게 부각되는 이유는 다른 대출과 달리 역모기지는 매월 아무런 납부를 하지 않다가 사유발생 시(집매각, 이사, 사망 등) 그간의 원금와 이자 합산액을 일시에 납부해야 하는 특징 때문입니다. 만약 이런 문제를 미연에 방지하고 싶다면 리버스 모기지를 받을 때 매월 이자를 납부하는 쪽으로 계약을 맺으면 됩니다. 이자 납부 여부는 온전히 대출자의 결정입니다.

리버스 모기지를 받고  매월 이자를 납부하기로 한다면  집담보 마이너스대출(HELOC)로 전환하는 것과 같은 효과를 누릴 수 있습니다. 다시말해 소득 및 지불 능력 등에 대한 평가 없이 쉽게 모기지 승인을 받을 뿐 아니라, 매월 이자 납부를 함으로써 리버스모기지의 최대 약점인 이자 누적으로 인한 지분 감소를 미연에 방지할 수 있는 절묘한 대안이라 할 수 있습니다.

지분율 감소에 대한 우려는 이자율이 천정부지로 올랐던 지난 2-3년간 최고조에 달했습니다. 하지만 올해내에 1-2회 추가 이자율 인하 및 내년 말까지 기준이자율이 3%이하로 내려갈 것으로 점쳐지는 상황에서는 나타나기 어려운 기우에 불과합니다. 

두번째 우려의 연장선상에서 나오는 세번째 우려가 자식들에게 물려줄 재산이 없어진다는 걱정입니다. 이 또한 지속적인 이자율 상승으로 인한 부채 규모가 집값을 넘어서는 최악의 상황을 고려한 것입니다. 하지만, 이자율은 언제나 상승만 하는 것이 아니라 등락을 반복하는 속성을 가지고 있고, 지금 시점에서 중요한 것은 이자율은 향후 내리막 길이 예정되어 있다는 사실입니다.

캐나다의 주택가격은 긴 안목을 가지고 보면 결과적으로 상승(1980년부터 2020년까지 근 40년간 746%상승)일로에 있고, 앞으로도 그럴 것이라는 것을 데이타로 보여주고 있습니다. 통계(by Statista)에 의하면 최근 10년 사이에 주택 재판매 평균가격은 2배(연평균 상승률 7%이상) 내외로 올랐습니다. 캐나다 전체로는 2014년 대비 2024년이 1.87배($419K-->$783K) 올랐고, 온타리오는 2.1배($424K-->$892K) 상승했습니다. 

이 수치는 최근 1-2년사이 주택시장의 불황이 반영된 것이므로 향후 이자율 하락 등을 고려시 주택가격의 상승세는 더 좋아질 것이 확실시 되므로 지금은 오히려 집에 대한 내 지분율 즉, 자녀에게 물려줄 수 있는 자산가치가 증가하는 효과가 기대되는 시점입니다. 반대로, 이자율이 상승하는국면이라도 집값 상승률이 지속된다면 집에 대한 내 지분율의 하락은 최소화될 수 있습니다.

점점 가속화 되어가는 초고령화, 독립가계의 시대에 기초 생활비의 지속적인 증가 추세를 감안하면 역모기지는 은퇴자들의 불충분한 가계 비용을 만족스럽게 공급해 줍니다. 뿐만 아니라 역모기지로 받은 자금의 합법적인 사용에는 어떤 제한도 없으므로 역모기지를 일시불로 받아서 자녀 들의 주택구입시 다운페이용으로 사용한다면, 위에서 살펴본 세번째 (자산 대물림) 우려도 일정 부분 해소가 가능합니다. 

다만, 본인의 재정여건과 주변 상황에 따라 역모기지의 필요성 여부, 자금의 용도에 따른 적정 인출 방법등 상세한 내용에 대해 전문가와의 상의를 통해 신중히 선택한다면 최적의 자산운용 전략이 될 수 있습니다.

김태완 | JP Mortgage Services
문의 : (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com