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모기지 칼럼(72) 다가올 모기지 갱신, 괜찮을까요?
김태완 모기지 칼럼(72)
- 유희라 기자 (press1@koreatimes.net)
- Sep 23 2024 08:15 AM
중앙은행은 지난 6월부터 시작하여, 7월, 9월 3차례에 걸쳐 각각 0.25% 씩 이자율을 하향 조정했고 이에 따라 이전까지 5%였던 기준금리가 4.25%까지 내려갔습니다. 그리고 앞으로도 이자율은 지속적으로 하락할 것이라는 것이 금융계의 대체적인 전망이지만 그 속도와 크기에 대해서는 다소 이견이 존재합니다.
8월까지 메이저 은행들의 예측은 올연말까지 4% 내외, 2025년말까지 3% 내외(최저 2.75%) 수준이었습니다. 이런 전망도 지난 봄에 비교하면 괄목할만한 변화임이 분명한데, 9월들어서는 이자율 인하 속도와 수준이 빨라지고 커질 것이라는 쪽으로 급격히 선회하고 있습니다. 9월 18일 있었던 미국 연준의 팬데믹 이후 최초 이자율 인하(0.5%P)도 향후 캐나다 중은의 이자율 결정에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
최근 메이저 6개 은행 중 CIBC와 National Bank 는 이자율이 올 연말 3.5%, 2025년말 2.25% 까지 인하될 것으로 보고있습니다. 이 전망이 실현되려면 올해 두 번(10월,12월) 남아 있는 이자율 결정시 한번은 0.5%P인하가 이루어져야 합니다. 전문가들 대다수는 10월에는 0.25%P, 12월에는 0.5%P 인하가 이루어질 것으로 추정합니다. 물론 보다 보수적인 수치를 예상하는 은행들도 있지만, 이 경우에도 2025년 말이면 기준금리가 2% 중반대가 될 것이라는데 큰 이견은 없는 듯합니다.
앞으로도 이자율은 지속적으로 하락할 것이라는 것이 금융계의 대체적인 전망이지만 그 속도와 크기에 대해서는 다소 이견이 존재합니다. 게티이미지
보다 공격적인 이자율 인하를 예측하는 은행들은 지금 물가상승율이 잡힌 이상 이자율 인하를 늦출 이유가 없으며, 게다가 실업률도 높은 상황이므로 더 빠르고 더 큰 이자율 인하가 불가피하다고 주장합니다. 이자율이 인하되는 방향성에 대해서는 이견이 없지만 그 폭과 속도에 대해서는 ‘천천히, 쉬어가며’ 에서 ‘빨리, 큰폭으로’로 무게 중심이 이동되는 상황입니다.
이러한 이자율 인하 추세에도 불구하고 팬데믹 기간중 사상 최저 이자율(기준이자율 1%이하) 로 모기지를 받았던 분들에게는 모기지 갱신이 다가옴에 따라 모기지 납부액 증가에 대한 우려가 커져가고 있습니다
통계에 의하면, 2024, 2025 2년간 모기지 갱신이 예정되어 있는 분들은 대체적으로 2백만명 내외로 전체 모기지 보유자의 50%에 육박합니다. 그중 3-4년전에 최저이자율 기간동안 고정모기지를 받고, 이자율 상승 기간중 낮은 고정모기지 이자율의 혜택을 제대로 누린 분들이 바로 모기지 갱신에 대해 우려가 큰 당사자들입니다. 비록 이자율이 하향추세로 가고 있기는 하지만, 최저 이자율 당시와 비교하면 여전히 모기지 납부액의 부담이 커질 것이 분명하기 때문입니다.
이자율이 최저일 때 모기지를 받은 분들이 올해 또는 내년에 리뉴를 하게 되면 납부액이 30-40% 정도 오를 것이라는 것이 대체적인 관측이고 보면, 적지 않은 부담이 될 것이 분명합니다. 따라서 모기지 갱신으로 인한 납부액 부담을 조금 더 완화할 수 있는 방법을 찾아서 그 강도를 낮추려는 노력이 필요합니다.
가장 먼저 생각해야 할 것은 모기지 갱신을 일찍 준비하는 것입니다. 미리 준비할수록 더 많은 선택지를 확보할 가능성이 높기 때문입니다. 이를 위해서는 우선 렌더부터 접촉해야합니다. 렌더마다 다르긴 하지만 그들은 납부 연기나 대출 구조 변경 또는 총상환기간 연장 같은 다양한 해결책을 가지고 있습니다.
렌더와 접촉하고 협상하는 모든 과정을 보다 전문적으로 진행하기 위해서는 모기지 브로커의 도움을 받는 것이 시간과 비용을 줄일 수 있는 방법입니다. 세상에는 똑같은 모기지가 하나도 없고, 개인의 조건에 따라 같은 은행에서도 모두 다른 모기지가 제공되므로 온라인이나 구글검색을 통해 스스로 최고의 모기지를 얻는 것은 쉽지 않은 과정이 될 것입니다.
모기지 납부액의 증가로 납부가 연체되는 등 계약 위반으로 채무 불이행이 발생할 조짐이 보인다면 이를 사전에 예방하기 위한 구제책 들을 미리 파악하고 대처해 나가야 합니다. 캐나다 모기지 법령 등에 명기기되어 있는 구제책, 즉 선납과 재대출, 납부 건너뛰기/연기, 신용보험 신청 등을 활용할 수 있습니다. 물론 각각의 방법이 가진 장점이외에도 유의해야 할 단점이 있음도 간과해서는 안됩니다.
이자율이 인하되는 시기에는 모기지 수요자들에게 더 많은 기회가 제공됩니다. 하지만 모기지 관련 이슈는 그냥 방치하면 해결되기는 커녕 더 악화되는 속성을 가지고 있으므로 보다 적극적으로 발품을 팔면서 개선책을 찾고 실행하면 그만큼의 가시적인 성과를 얻을 수 있습니다. 이 과정에서 필요시 모기지 전문가의 도움을 받는다면 그 가능성이 높아질 수 있습니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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