향후 주택가격에 영향을 줄 요소들<상>

캐나다 주택시장에서 가격은 경제, 인구통계 및 사회적 요인들이 상호 작용하면서 변동한다. 이런 요소들은 수요와 공급에 영향을 미치며, 궁극적으로 가격 변화를 가져온다. 주택가격을 움직이게 하는 주요 요소들을 살펴볼 필요가 있다.

게티이미지뱅크

1. 이자율
이자율은 모기지 대출 비용에 직접적인 영향을 주므로 이자율이 낮아지면 주택구입 수요가 증가하고, 그로 인해 주택 가격이 상승한다. 반대로 이자율이 상승하면 주택 구매력이 줄어들어 수요가 감소하면서 주택가격이 하락할 가능성이 있다. 이미 캐나다는 여러 차례 금리 인하를 단행하였고, 미국도 금리 인하를 시작하였지만, 과거의 낮은 금리수준에 머물러 있어서 쉽게 대출 수요 증가로 이어지지 않고 있다. 물론 이자율이 낮아져도 고용시장의 양적,질적인 개선이 안되면 대출상환에 대한 확신이 생기지 않으므로 이 두 지표 간의 연관성도 상당히 높다. 

2.  실업률과 경제상황
낮은 실업률은 대개 강한 경제를 나타내며, 사람들은 안정적인 일자리와 소득을 가지고 있기에 주택 수요가 증가한다. 반대로, 실업률이 높아지면 경제적 불안정성이 높아져 주택 수요가 감소하고 가격이 하락할 수 있다. 정규직 보다는 임시직 비중이 높은 지금의 고용상황은 아직 불안정한 상태다. 

3. 인구통계학적 변화 (Demographic Changes) 
캐나다의 인구통계 변화는 주택 수요에 큰 영향을 미치며, 선호하는 주택 유형도 바뀌고 있다. 나이, 가족 구조, 소득, 이주 패턴에 따라 다른 주거 요구가 생겨나기 때문이다. 캐나다는 고령화 사회로 접어들면서 65세 이상의 노년층 비율이 계속 증가하고 있다. 많은 시니어들이 생활공간을 줄여 이사하기 위해 큰 규모의 가족 주택을 팔면 단독주택의 공급이 늘어난다, 하지만, 팬데믹 기간 중의 거리두기 경험을 통해 집단적인 주거형태인 시니어 아파트나 양로원, 또는 콘도 아파트에 대한 선호도가 많이 줄어들었다. 또한 높은 주택가격 및 임대료 상승으로 다 큰 자녀들이 부모의 집에 다시 들어와 사는 가정도 많아졌다. 때문에 집을 줄여서 이사가려는 시니어들이 예전 보다 적어지고, 가능하면 내 집에서 노년을 보내겠다는 시니어들이 늘어났다. 이러한 변화는 앞으로 단독주택의 공급이 기대치 보다 훨씬 줄어들 수 있음을 보여준다. 

또한 재택근무가 가능한 젊은 전문직종의 가정들은 집값이 비싼 도심에서 교외나 시골 지역으로 이주하는 경우가 늘어났다. 특히 밀레니얼 세대는 비싼 도심을 떠나 더 넓고 저렴한 교외나 시골 지역으로 이주하고 있는데, 이러한 지역에서는  단독주택을 보다 낮은 가격에 구입할 수 있어서 인기가 있다.

독신 가구는 캐나다에서 증가하는 인구그룹인데, 대개 결혼의 지연, 기대 수명 증가, 이혼율의 상승 등이 그 배경에 있다. 독신 가구는 주로 콘도 아파트 같은 작은 집을 선호하며, 가진 예산으로 구입가능한 가격대라는 점과 유지 관리가 편리한 점 때문이며, 대중교통, 직장, 근린 편의시설 등에 쉽게 접근할 수 있는 위치를 좋아한다. 

4. 이민자와 유학생의 증감 동향
이민은 특히 캐나다에서 주택 수요에 큰 영향을 미친다. 새이민자들은 주로 토론토, 밴쿠버, 몬트리올과 같은 대도시에 정착하며, 이러한 지역은 이미 주택공급이 부족한 상태이므로 새로운 수요가 생기면서 가격 상승을 부추기는 효과를 가져온다.

캐나다 정부가 이민자 뿐만 아니라 유학생과 취업근로자 입국허가 인원을 일정기간 동안 대폭 축소하기로 한 점은 바로 이런 이유다. 유학생들은 처음부터 집을 구입할 여력이 있는 그룹은 주택매매시장에서 가격을 올리는 요소로 작용하며, 렌트를 구하는 유학생들은  세들어 살아야 할 캐나다 거주자들에게 경쟁적인 수요를 유발하는 세력으로 작용한다. 따라서 유학생의 증가폭이 수년째 이어지면서 해마다 렌트비가 큰 폭으로 오르는 부작용을 낳기도 했다. 

하지만 새이민자의 경우에는, 캐나다 경제가 부존자원은 충분하나 적정경제성장을 유지하는데 필요한 인적자원을 이민자를 통해 공급해야 하는 상황이다. 따라서 계속 이민자 유치목표를 하향 조정할 수는 없는 노릇이다. 다만, 주택의 수요와 공급 간의 괴리를 줄이는 과정에서 일정기간 속도조절만 하는 중으로 새이민자 유치목표를 해마다 몇 명으로 정하는지 지켜볼 일이다. 
 
5. 투기 및 시장 심리의 변화
과열된 시장에서는 투기가 가격 인플레이션을 유발할 수 있다. 구매자들이 가격이 계속 상승할 것이라는 기대를 가지고 주택을 빨리 구매하면서 가격이 더욱 상승하는 경우가 있어서 가격 거품을 형성할 수 있다. 시장 심리가 변화하면(예: 이자율 상승이나 정책 변화) 가격이 급락할 수 있다.

지금까지는 광역토론토 지역의 콘도 분양 시장에서 적게는 45%, 많게는 65% 정도가 투기적 수요로 판단될 만한 구매행태가 이어졌는데, 앞으로는 이러한 투기심리가 꺽이면서 콘도시장의 거래가격 변화에도 영향을 줄 전망이다. 최근의 콘도분양시장 침체기를 통해 어려움을 겪으면서 투기적인 생각을 바꾼 많은 바이어들이 어느 시기에 다시 콘도분양시장으로 돌아올지도 관심가는 요소이다. 그러한 변화가 향후 콘도매매시장에서 가격 변화에 영향을 주기 때문이다.