모기지 칼럼(74) 기준이자율 인하의 기대효과

중앙은행의 기준이자율 인하가 탄력을 받고 있습니다. 6월부터 시작된 이자율 인하 랠리가 4회에 걸쳐 1.25%P만큼 인하되어 기준이자율이 3.75%까지 내려 왔습니다. 올해 마지막 남은 12월의 기준이자 조정 시에도 0.5%P가 예측되고 있고, 주요은행들은 2025년에도 추가적으로 2.25%P 인하까지 예측하고 있습니다. 이 모든 가정들이 그대로 실현된다면 2025년 말에는 기준금리가 1%내외로 될 가능성이 큽니다.

기준금리가 인하되면 가장 혜택을 보는 사람들은 변동금리 모기지를 가진 분들입니다. 그래서 최근 신규 모기지를 받거나 모기지 갱신 시에 변동금리에 대한 관심과 인기가 높아지고 있습니다.

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그런데 기준 금리가 내려갈 때 변동 모기지를 가진 분들에게는 얼마만큼의 실질적인 혜택이 있는 걸까요? 본인이 가진 모기지 금액과 이자율에 따라 각자의 혜택이 각각 달라지겠지만 캐네디언들이 가지고 있는 평균 모기지 금액($338K, 2023년4분기)을 기준삼되, 계산의 편의를 위해 40만불을 가지고 산정해 봅니다. 

지난 10월 인하된 0.5%를 적용해 보면 총상환기간 25년의 경우, 10만불 모기지에 대해 매월 30불 정도 납부액이 감소됩니다. 따라서 40만불의 모기지를 갖고 있다면 매월120불을 절약할 수 있다는 계산이 나옵니다. 올해 들어 내려간 이자율 1.75%(12월 50bps 전망치 포함)을 적용하면 월 420불만큼의 적지 않은 현금흐름의 개선을 기대할 수 있습니다.

항상 염두에 두어야 하는 것은 이러한 월 모기지 납부액의 변화는 모기지 이자 유형에 따라 달리 적용된다는 사실입니다. 모기지 유형은 고정금리와 변동금리 크게 두가지로 나누어지지만, 변동금리는 Variable과 Adjustable두가지로 다시 세분화됩니다. 

모두들 아시다시피 고정금리는 기준이자율의 변동에 당장 영향을 받지 않습니다. 결국은 Variable과 Adjustable 이 영향을 받게 되는데, 중요한 차이점은 기준이자율 변동에 따라 월 납부액이 바로 오르거나 떨어지느냐 아니면 그렇지 않느냐의 차이입니다. 

우리가 변동모기지의 대명사처럼 알고 있는 Variable은 기준이자율 인하로 월 납부액에 변화가 없습니다. 다시말하면, 이자율이 인하되어 이자비용은 줄어들지만 월 납부액은 그대로라는 얘기입니다. 따라서 매월 내는 월 납부액에서 이자율이 내린 만큼 이자율 포션이 줄고 그만큼 원금 상환액이 늘어나게 됩니다. 

반면, Adjustable은 이자가 줄어든만큼 월 납부액도 줄게 됩니다. 그러므로 위 계산에서 보여준 만큼의 실제 혜택이 바로 나타나는 것은 Adjustable모기지입니다. 이자율이 변해도 매월 납부액이 변하지 않는 Variable은 이자율 하락 시 원금 상환이 늘어나 원금 상환기간이 줄어드는 효과가 있습니다. 

따라서 이자율 인하로 인한 효과를 바로 누려서 당장의 현금흐름을 줄일 수 있는지 아니면 지금 당장은 아니지만 원금 상환을 좀 더 앞당겨 중장기적인 미래에 이자율 인하 효과를 볼 수 있는 지가 근본적인 차이라 할 수 있습니다. 

그러므로 두가지 변동모기지의 명확한 구분을 위하여 Variable은 “고정납부 변동모기지”로 Adjustable은 그냥 “변동모기지”로 부르는 것이 보다 직관적인 이해에 도움이 될 것이라 생각합니다. 1차 금융에서 Adjustable모기지(변동모기지)를 적용하는 은행은 Scotia이고, 2차 금융에서는First National이 대표적입니다.  

미국 대통령선거에서 “미국을 다시 위대하게(MAGA, Make America Great Again)”라는 캐치프레이즈를 내건 트럼프가 재선에 성공함으로써 세계 경제는 다시 자국 중심의 보호무역 체제로 선회할 가능성이 높고, 이에 따라 미국에 대한 수출비중이 75%에 이르는 캐나다 경제에 미치는 악영향이 적지 않을 예정입니다. 앞서 살펴 본 미 대선 전의 이자율 예측이 그대로 진행될지 아니면 다른 방향으로 선회할 지는 12월 11일의 중앙은행의 올해 마지막 결정이 변곡점으로 작용할 가능성이 크므로 예의 주시할 필요가 있습니다.

김태완 | JP Mortgage Services
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