향후 주택가격에 영향을 줄 요소들<하>

6.  정부 정책 및 규제 동향
정부의 주택 관련 정책은 주택담보대출 규정, 투기적 수요를 줄이기 위한 세제 정책, 외국인 주택구입 금지 규정, 렌트비 인상률 제한 정책, 주택 보조금 정책 등과 같이 주택 수요와 가격에 큰 영향을 미친다. 예를 들어, 캐나다의 ‘모기지 스트레스 테스트’(Mortgage Stress Test)와 같은 엄격한 대출 규정은 대출 자격을 갖춘 구매자 수를 줄여 수요를 감퇴시키고 가격 안정화를 이끌어 낼 수 있다. 반면, 주택 구매를 장려하는 세금 혜택은 수요를 증가시켜 가격 상승을 유발할 수 있다.

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한편, 온타리오 주정부는  ‘두 번째 주택 또는 거주공간 건축허가 정책’, 즉 "세컨드 유닛(secondary dwelling unit)" 또는 "부속 주거 유닛(ADU; accessory dwelling unit)”으로 불리는 추가 주거 유닛의 개발을 촉진하는 정책을 시행하고 있다. 주택 부족 문제를 해결하고, 보다 유연한 주거 선택지를 제공하며, 주택 건축 비용을 낮추기 위해 두 번째 주택 또는 주거공간의 건축을 장려하는 법을 도입했다. 온타리오 규정 하에서 건축할 수 있는 여러 세컨드 유닛 유형이 있는데, 그 예로는 (1) 지하 아파트(Basement apartments)는 기존 주택의 지하에 위치한 독립적인 유닛, (2) 가든 스위트(Garden suites)는 주택의 뒷마당에 위치한 소형 독립 유닛 - '그랜니 플랫'(Granny flat)이라고도 불림, (3) 코치 하우스(Coach houses) 또는 골목 주택(Laneway houses)은 차고 위나 골목에 지어진 별도의 독립 주거지 등이 있다. 이들 유닛은 해당 지역의 건축 및 Zoning 요건을 충족해야 한다. 

일부 지자체는 세컨드 유닛을 위한 추가 주차 공간을 요구하지만, 최근에는 개발을 촉진하기 위해 이러한 요구 사항을 완화하는 추세이다. 또한 일부 지자체는 세컨드 유닛을 촉진하기 위해 개발 부담금을 면제하거나 낮추기도 한다. 특히 세컨드 유닛이 저렴한 주택 옵션을 제공할 수 있는 경우 이러한 혜택을 받을 수 있다.

세컨드 유닛은 대규모 개발 없이도 주택 공급을 늘리고 비용을 절감하는 방법이기 때문에 다음과 같은 용도로 유연하게 활용될 수 있다. (1) 다세대 주거공간: 가족 구성원이 세컨드 유닛에 거주하여 부모님 또는 성인 자녀를 돌보는 데 도움을 줄 수 있다. (2) 임대 수익: 주택 소유자는 세컨드 유닛을 임대하여 추가 수익을 만들 수 있다. (3) 저렴한 임대 주택 제공: 세컨드 유닛은 대중교통, 학교, 편의시설 근처의 저렴한 임대 주택을 제공할 수 있다.

이처럼 세컨드 유닛 관련 정책을 계속 추진하면 주택 공급이 늘어나는 효과를 볼 수 있어서, 온타리오 주정부는 2022년에 제정한 ‘더 빠른 주택 공급법’(More Homes Built Faster Act)을 통해 택지 소유주가 하나의 대지에 최대 세 개 유닛을 건설할 수 있도록 허용하며, 규제를 간소화하고 수수료를 면제 하거나 감면함으로써 주택공급을 늘려나가려고 한다. 동시에 많은 지자체에는 세컨드 유닛 승인 절차를 간소화하고, 저밀도 지역에서 더 많은 개발이 가능하도록 Zoning 규정을 재검토하고 있다.

따라서, 온타리오의 주택 시장 변화에 따라 세컨드 유닛은 특히 주택 수요가 높은 광역토론토지역(GTA)에서 주택 공급 확대 전략의 중요한 요소로 자리 잡고 있다.

7. 주택유형별 향후 수급 전망
바이어들이 선택할 수 있는 여러 유형의 집들을 살펴보면, 크게 단독주택(Detached Home), 반단독주택(Semi-Detached Home), 타운하우스(Townhouse), 그리고 콘도 아파트(Condominium Apartment)가 있으며, 타운하우스는 다시 프리홀드 타운하우스(Freehold Townhouse), 콘도 타운하우스(Condominium Townhouse), 그리고 POTL 타운하우스(Townhouse with a Parcel of Tied Land)로 나누어진다. 이러한 주택형태의 장점과 단점을 잘 이해하고 있어야 시장에서 왜 특정 유형의 집들이 더 많이 공급되는지를 알 수 있고, 수요의 움직임을 예견할 수 있으며 향후 가격의 변화를 짐작할 수 있다, 

8. 주택공급량에 영향을 주는 건축비용 상승폭
건축비용(인건비, 자재비, 개발부담금 등의각종 행정 규제 비용, 이자율에 기반한 금융비용 등)은 새로운 주택 공급에 큰 영향을 미친다. 건축비용이 증가하면 개발업체들은 주택 건설 속도를 늦추고, 공급이 부족해지면 수요가 유지되는 한 주택 가격이 다시 상승하게 된다. 신축되는 콘도의 분양이 지지부진하여 상당기간 제대로 공급이 이루어지지 않으면, 약 3-5년 후에는 필연적으로 시장에 주택 공급이 부족해지게 마련인데, 수요가 감퇴되지 않고 자연성장을 하는 한 구매자들은 제한된 주택을 놓고 경쟁하게 되므로 다시 가격이 상승한다. 따라서 뉴스에서 건축비 상승폭이나 속도에 대한 기사도 관심 있게 보면서 향후 다가 올 시장을 전망할 필요가 있다. 

지금까지 향후 주택가격에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소들을 살펴보았다. 이 중에는 공급량에 영향을 주는 요소들(정부의 건축규제 완화, 개발비용 감면 정책, 렌트비 상승폭 제한규정 완화, 건축비용 상승폭, 주민들의 주거선호도 변화 등)과 수요량에 영향을 주는 요소들(이자율, 모기지 규제정책, 지역 내 실업률 변화와 유입인구 증가폭, 유학생 및 외국인 단기 취업 허가규제, 외국인 주택구입 규제 정책, 투기성 구매패턴, 주민들의 주거유형 선택의 변화 등)이 섞여 있음을 알 수 있다. 따라서 앞으로 뉴스에서 이러한 요소들에 관한 소식을 들으면 주택 시장의 변화를 미리 감지 할 수 있고, 향후 집값이 각 유형별로 어느 방향으로 움직일지도 예상할 수 있다.