모기지 칼럼(75) 2025년 모기지 무엇이 달라지나

2024년은 기준이자율에 관한한, 방향이 아래로만 정해진, ‘미끄럼틀’을 탄 한 해였습니다. 6월부터 시작된 기준 이자율 인하가 다섯번에 걸쳐 1.75%P에 이르러, 연초에 5%이던 기준 이자가 3.25%까지 내려갔습니다.

2025년의 이자율 전망도 대체로 ‘인하’라는 기조에 변함은 없어 보이지만 그 폭은 2024년만큼 가파르지는 않을 것으로 전망합니다. 지난 12월18일 0.25%P 기준이자율 인하를 단행한 미국도 2025년 추가인하 전망이 1.0%P 에서 0.5%P로 낮아졌슴에 유의할 필요가 있습니다.

이자율 변동과 함께 관심을 기울여야 하는 것은 모기지정책의 변화입니다. 지난 9월 16일 발표한 소위 ‘담대한 모기지 정책(Boldest Mortgage Reforms)에 주요한 변화가 담겨 있는데, 일부는 이미 시행되고 있고 일부는 2025년 1월에 시행예정입니다.  

언스플래쉬

이 모기지 정책에 포함된 내용중 첫번째는 보험가입 모기지(Insured Mortgage)에 대한 주택가격 상한을 늘인 것입니다. 지금까지의 주택가격 상한 1백만불을 1백5십만불까지로 상향조정 했습니다. 보험가입 모기지는 다운페이를 20%미만으로(최소 5-10%까지) 해도 나머지 금액을 모기지로 커버해주는 상품으로 거액의 다운페이에 대한 부담을 덜어줘서 주택 구입이 보다 용이해 집니다. 다만, 대출금액이 늘어나는 위험에 대비해 정부가 보증하는 보험에 가입해야 합니다. 새로운 구입가격 상한인 150만불 짜리 집의 경우 최소 125K까지 다운페이하면 되므로 전체 집값대비 다운페이율은 8.3%에 불과합니다.

두번째는, 총상환기간(Amortization)을 25년에서 30년으로 연장 적용하는 대상을 생애 첫집 구매자 및 모든 신축 빌딩 구매자로 확대 적용합니다. 첫집구매자는 이미 적용중에 있지만 신축빌딩 구매자에 대한 상세한 내용은 12/16일 발표 예정이었으나 부총리겸 재무장관 (Chrystia Freeland)의 전격 사임으로 진행되지 못했습니다.

예를들어, 이자율 5%로 50만불을 빌렸을 때 총상환기간이 25년이면 월 납부액은 2,908불 인데 반해, 30년이면 2,668불이 되어 월 240불만큼 절약되는 효과가 있습니다. 사실, 총상환기간의 연장은 현금흐름 측면에서 보면 웬만한 이자율 인하보다도 더 강력한 수단임을 알 수 있습니다.

세번째는, 스트레스테스트 면제입니다.  이 정책은 모든 모기지에 적용되는 것이 아니라 일반(비보험가입) 모기지를 갱신(Renewal)하는 시점에 이자를 제외한 모든 조건을 그대로 다른 은행으로 옮기는(Straight Switch) 경우에 한해 스트레스테스를 면제(심사이자율을 최소화)하는 정책입니다.

이 외에도 현재 보유중인 집의 지하를 수리 또는 증축하는 경우에 2%의 저리로 8만불까지 대출을 확대 적용해주거나(Secondary Suit Loan program), 수리/증축 완료된 집 가치로 리파이낸스(Secondary Suit Refinance program)를 해주는 정책도 시행됩니다.

또한 첫집구매자들을 대상으로 기존에 3만5천불 까지 RRSP에서 인출할 수 있었던 것(HBP)을 6만불까지 확대하였습니다. 부부가 모두 이 제도를 활용하면 12만불까지 인출이 가능해집니다. 이외에도 첫집구매자에 대한 세금면제 저축상품과 취득세 환불 등 다양한 정책이 시행됩니다.

이상에서 살펴본 새로운 모기지 정책들의 구체적인 효과와 실제 수혜자에 대해서는 갑론을박이 있고, 모기지와 부동산 시장에 실질적으로 미칠 영향은 시간을 두고 지켜봐야 알 수 있습니다. 하지만 연방정부가 내건 정책의 면면을 살펴보면 다분히 첫집구매자를 지원하고 보험가입모기지를 장려하려는 의지를 충분히 읽을 수 있습니다. 통계상으로도 전체 모기지중 보험가입 모기지가 차지하는 비중이 2014년 40%에서 2024년 20%로 현격히 줄어든 것이 이러한 정책추진의 이유가 되었을 것임을 반증합니다.  보험가입모기지가 늘면 모기지 납부액미납으로 발생하는 여러 경제적인 문제들을 사전에 예방하고 최소화할 수 있기 때문입니다.  

캐나다의 주택/ 모기지 정책은 정권을 좌우하는 매우 중요한 문제입니다. 12월16일 재무장관 겸 부총리가 전격사임한 배경에는 트럼프의 관세 협박에 대응하는 경제정책에 대한 트뤼도총리와의 이견이 근본에 자리하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 연정의 한축인 NDP의 자그밋 싱이 트뤼도의 사퇴를 압박하는데 더해 이에 동조하는 연방의원(MP)들의 숫자도 점점 늘어가고 있는 등 정권이 위기에 몰린 형국입니다.

2025년 캐나다는 이민자 감소, 인구 고령화/생산감소, 지속가능한 에너지전환을 위한 투자증가 등의 대내 변수와 ‘트럼프 시즌2’가 촉발한 전세계적 보호무역주의 강화, 서방 국가간 및 중국/러시아와의 긴장 증가 등의 대외변수로 경제저성장/침체 와 인플레이션이 동시에 나타나는 '스태그플레이션'이 우려되는 상황입니다.

공격적인 이자율 인하에 제동이 걸린 형국이지만 한편으로는 이자율 인하 중단으로 인한 모기지 보유자들의 어려움이 경제에 끼칠 악영향도 고려해야합니다. 6대은행의 이자율 전망도 이전보다는 보수적입니다.  2025년말 기준이자율 전망치는 대체로 2%~ 2.5%로 예측되고(스코샤는 예외적으로 3%)있어, 1년간 3-4회 정도 이자율이 인하될 것으로 전망합니다. 우선 1월29일로 예정된 2025년 첫 기준이자율 결정이 향후 방향성에 주요한 시사점이 될 것으로 보입니다.

팬데믹 기간중 최저이자율로 모기지를 받은 분들 중 2025년에 갱신을 앞두고 있다면, 연방정부의 주택과 모기지 관련 정책의 전개과정을 예의 주시하면서, 해당 은행 담당자 및 모기지 전문가와의 긴밀한 협의를 통해 최적의 대안을 모색하시기 바랍니다.

김태완 | JP Mortgage Services
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