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2025년 광역토론토(GTA) 주택시장 전망
허진구의 부동산 스마트(38)
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Jan 08 2025 03:33 PM
올해 토론토(GTA) 주택시장의 전망을 위한 시장의 수요와 공급에 영향을 주는 요인들을 살펴보자.
1.이자율 하락에 따른 바이어들의 반응
미국의 금리 변화와 보조를 맞추던 캐나다 중앙은행이 독자적으로 먼저 이자율 인하를 시작한 배경에는 캐나다에 예상되는 경제적 불황과 높은 실업률, 그리고 2025년에 약 100여만 가구가 모기지 약정을 갱신하여 가계부채 상환부담이 커질 것을 염려한 것으로 짐작된다. 인플레이션 고민을 어느 정도 해소했기 때문에 중앙은행은 앞으로도 이자율을 계속 낮출 것으로 보인다. 모기지 대출로 집을 구입하려는 바이어들은 이자율이 조금이라도 더 떨어지고 집값이 더 내려오면 구입하려고 구매시기를 계속 늦추려 한다. 하지만, 어느 순간이 오면 갑자기 경쟁이 치열해지면서 이미 기다리던 바닥을 지난 것임을 알게 된다. 그 시기가 초봄이 될 수도 있다.
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2.모기지 대출조건 완화에 따른 수요 증가
금리상승이 지속되면서 주택시장이 식자 연방정부는 이자율 인하와 함께 모기지 대출 규정도 완화했다. 집을 살 때 자기자금(Down-payment)이 20% 미만이더라도 새집 또는 첫집을 구입하는 바이어에게는 모기지 대출 한도를 100만불에서 150만불로 늘렸으며, 모기지 최대 상환 기간도 25년에서 30년으로 연장하여 같은 소득으로 더 많은 대출이 가능해졌다. 이렇게 되면 콘도만 구매할 수 있던 바이어들이 타운하우스나 교외지역의 단독주택도 구입 가능하여 주택형태별 수요에도 영향을 준다.
3.인구 증가 속도 조절에 따른 수요 감퇴
연방정부는 지난 몇 년간 쏟아져 들어온 신규 이민자와 유학생들 때문에 집값과 렌트비가 급등하고 의료시스템 등 사회기반시설에 걸린 부하를 줄이기 위해 향후 3년간 신규 이민자와 유학생 숫자를 대폭 감축함으로써 2027년 말경이면 주택의 수요와 공급의 균형을 어느 정도 되찾으려는 목표를 제시하고 있다. 영주권자는 2024년의 48.5만명에서 2025년엔 39.5만명으로 줄이고, 2026년에는 38만명, 2027년에는 36.5만명으로 줄일 계획이다. 임시 거주자(임시 외국인 근로자와 유학생을 포함)도 향후 3년 동안 전체 인구의 5% 정도로 줄일 계획이다. 대략 20% 정도의 인구감축은 향후 3년간 사회전반에 걸쳐 영향을 미칠 것이다.
4.경기둔화와 실업률 상승은 복병
미국의 경기는 살아나는 모습이지만, 캐나다의 경제현실은 그리 밝은 것은 아니다, 게다가 신규 이민자와 유학생들이 줄어들면 경제활동과 실업률에도 영향을 준다. 실업률이 높아지면 이자율이 낮아지더라도 주택구매 수요가 감퇴한다. 2025년에는 많은 모기지대출 가구들이 예전의 저금리수준에서 지금의 높은 금리로 갱신해야 하는데, 직업과 소득이 안정되지 않으면 주택시장에 많은 매물이 나올 수도 있기 때문이다. 더구나 새로운 미국 정부의 출범은 캐나다의 향후 경제전망에 불확실성을 키우게 된다.
5.변화된 투자자들의 선호자산
다운타운 콘도소유주의 약 70%가 투자자들이다. 고금리와 저조한 거래가격으로 콘도투자에서 주식시장으로 옮겨가기도 하고, 땅을 낀 GTA 외곽지역의 단독주택(bungalow)을 구입하여 리노베이션 후에 렌트를 주는 쪽으로 자산을 재배치하는 투자자들도 있다. 또한 강화된 부동산 투기방지 세금제도를 피하여, 장기적으로 면세혜택이 확실한 ‘자기 집’(Principal Residence)을 더 큰 규모로 좋은 동네에 구입하기도 한다. 이것이 장기적으로 투자수익률이나 자산성장에 더 유리하다는 결론을 낸 투자자들이다. 많은 콘도 투자자들이 여러 이유로 매각에 나선다면 콘도가격이 회복되는데 더 많은 시간이 소요될 수도 있다.
6.계속되는 정부의 투기 억제
외국인의 주택구입 금지제도와 투기적인 거래에 대한 단기 양도차익 과세, 주요도시의 빈집세(Vacant Home Tax) 등 주택에 대한 가수요를 막기 위한 정부의 노력은 여전히 진행 중이다. 게다가 밴쿠버 지역(Greater Vancouver)에서는 2025년 1월부터 주택투기세(Home Flipping Tax)가 시행되므로, 시장상황에 따라 향후 GTA에서도 이러한 유사한 조치가 생겨날 수도 있다.
캐나다에서 처음 시행되는 이 세금은 직장 이전, 사망 및 이혼과 같은 몇 가지 예외를 제외하고 소유 기간이 730일 미만인 부동산을 판매하는 사람에게 적용된다. 주택을 소유한 기간이 365일 이하인 경우에는 양도소득의 20%를 세금으로 부과되며, 2년이상 보유하면 세율이 점차 감소하여 0이 된다. 이 세금은 2022년에 도입된 연방국세청의 투기방지세제(양도차익을 사업소득으로 간주하여 과세)와는 별도로 투기적인 단기주택거래를 막기 위한 것이다.
[결론] 주택 유형별 올해 집값 전망
올해의 주택시장에는 계속될 금리인하와 모기지대출 규제정책의 완화, 각급 정부의 주택공급 지원정책이 긍적적인 변화를 유도한다. 하지만, 새이민자와 유학생의 유입이 대폭 줄어들고, 경기둔화와 높은 실업률, 그리고 정부의 투기억제정책이 부정적인 영향을 줄 것으로 보인다.
그러므로, 경제상황이 점차 회복된다면 2025년 봄 시장은 펜데믹 이전의 모습으로 돌아가면서 주택의 유형에 따라 회복 속도와 가격변화 폭이 다르게 나타날 것이다. 단독주택은 공급이 적고 수요가 더 많기 때문에 3~6%의 가격상승이 더 일찍 나타나도, 콘도는 시장의 매물이 소진되기까지는 가격도 정체될 것으로 예상, 타운하우스는 모기지 대출상한금액이 150만불까지 높아진 데 힘입어 3~4%의 가격 회복이 예상된다. 하지만, 경제사정이 안좋은 상태를 지속한다면 금리하락에도 불구하고 주택시장의 회복은 예상보다 더 느린 모습을 보일 것이다.
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