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모기지 칼럼(80) HELOC과 역모기지
김태완 모기지 칼럼(80)
- 유희라 기자 (press1@koreatimes.net)
- Jul 21 2025 09:25 AM
한 나라의 전체 인구 중 65세가 넘는 사람의 비율이 20%가 넘으면 ‘초고령사회’라고 합니다. 캐나다와 한국 등이 2025년 초고령 사회로 진입했습니다. 초고령사회는 일하지 않는 인구의 비중이 늘어나는 것을 의미합니다. 따라서 생산성감소와 연금, 의료, 복지 등 사회적 비용 증가 및 노인빈곤 등의 문제가 더욱 심화될 수 있습니다.
그 중 노인빈곤 문제의 핵심은 시니어들의 소득이 기본적인 수준에 미치지 못함에 따라 발생하는 문제입니다. 보통 한 사회의 중위권 소득의 절반에 미치지 못하는 인컴을 가진 시니어들을 ‘빈곤층’으로 분류합니다.
시니어들의 자금 부족 문제를 해소하기 위한 수단으로 역모기지가 각광을 받고 있습니다. ‘24년 6월기준 캐나다의 역모기지 합산액은 총82억불로 ‘23년 및 ‘22년대비 각 18.3% 및 39.3% 성장했습니다. 점점 가속화 되는 평균수명 연장, 독립가계 확대 등의 추세에 비추어 보면 당연한 결과로 보여집니다. 여기에 기초 생활비의 지속적인 증가세까지 감안하면 역모기지는 은퇴자들의 불충분한 가계 비용을 만족스럽게 공급해 주는 ‘가장 현실적인 수단’이라고 해도 과언이 아닙니다.
그럼에도 불구하고, 역모기지에 대한 ‘잘못된 정보’가 여전히 합리적인 선택을 가로 막고 있습니다. 널리 알려진 ‘잘못된 정보’들을 한 문장으로 표현해 보면, ‘역모기지는 노년층이 집을 담보로 현금을 대출할 수 있는 마지막 수단으로서, 이자율이 높아 결국은 은행에 집이 넘어가고 자녀들에게 물려줄 것이 아무 것도 남지 않는 위험한 상품’이라고 정리할 수 있습니다.
역모기지에 대한 많은 잘못된 정보 중 특히 유의해야 할 것은 HELOC(Home Equity Line Of Credit)과 역모기지에 대한 차이점을 혼동하기 때문에 생기는 오해입니다. 역모기지에 대한 정보가 부족한 분들은 ‘집을 팔지 않고, 집에 대한 지분을 이용해서 대출을 받는 단 한 가지 방법은 HELOC 뿐이다’라는 ‘잘못된 정보’를 의심없이 신뢰할 가능성이 매우 큽니다.
언스플래쉬
HELOC과 역모기지는 모두 집을 보유한 사람들이 자신의 집을 담보로 대출을 한다는 점에서는 동일합니다. 다만, 두 대출방법은 대출한도, 이자율, 대출자격, 상환방법 등 전반적인 구조가 완전히 다릅니다,. HELOC의 가장 큰 장점은 집값대비 대출한도가 80%(기존 모기지 포함)라는 점입니다. 기존에 모기지가 없는 경우에는 65%까지 가능합니다. 반면, 역모기지는 최대 한도가 55%까지입니다. 집 평가액을 100만불로 가정하면 최대 10만불 이상의 대출액 차이가 발생합니다. 여기에 더해 HELOC은 역모기지 대비 이자율이 저렴합니다. 게다가 ‘마이너스 통장’처럼 매월 사용한 원금에 대한 이자만 납부하면 정해진 기한 없이 언제나 승인받은 한도내에서 원하는 현금을 인출할 수 있는 융통성이 있습니다.
한편, 위와 같은 HELOC의 장점들을 누리기 위해서는 충분한 인컴 및 높은 신용점수 등 대출 자격에 대해 일반모기지와 같은 엄격한 심사를 통과해야 합니다. 반면, 역모기지는 55세 이상이며, 집을 보유하고 있으면 인컴이나 신용점수등과 무관하게 수월하게 모기지를 받을 수 있습니다. 또한 위에서 HELOC의 장점으로 언급된 ‘이자만 납부’한다는 조건은 역모기지와 비교할 때 오히려 단점이 될 수 있습니다. 역모기지는 계약기간 중 원금 및 이자 등 일체의 비용을 납부하지 않아도 됩니다. 인컴이 부족한 시니어들에게는 이자납부도 현금흐름을 악화시키는 부담으로 작용할 수 있기 때문입니다.
이러한 분석을 바탕으로, 위에서 정리한 역모기지에 대한 잘못된 정의를 고쳐 쓰면 이렇게 될 수 있습니다. ‘역모기지는 55세 이상 인컴이 부족한 사람들이 집을 담보로 현금을 수월하게 대출받는 수단으로서, 다양한 목적의 자금활용을 통해 가족의 삶의 질을 높이고, 자신의 금융을 통제.관리할 수 있는 파워풀한 상품’ 입니다.
역모기지가 모두에게 딱맞는(one-size-fits-all) 해결책이 될 수는 없지만, 적어도 ‘55세 이상의 인컴이 부족한 사람들’에게는 가장 탁월한 선택이라 할 수 있습니다. HELOC이 인컴과 신용점수가 충분한 사람이, 불측의 자금 소요에 미리 대비하려는 목적(예를들면, 자영업자의 운영자금 또는 긴급한 투자자금 등)에 적합한 것과 같은 이치입니다.
매월 납부액이 없는 역모기지는 사유 발생 시(이사, 집 매각, 사망 등) 그간의 이자와 원금을 일시에 갚아야 하는 것이 특징입니다. 이런 특징에서 발생하는 대규모 자금 부담을 미연에 방지하고 싶다면 리버스 모기지를 받을 때 매월 이자를 납부하는 쪽으로 계약을 맺으면 됩니다. 이자 납부 여부는 온전히 대출자의 결정입니다.
리버스 모기지를 받고 매월 이자를 납부하기로 한다면, 실질적으로는 HELOC(이자율이 다소 높은)으로 전환하는 것과 같은 효과를 누릴 수 있습니다. 다시말해 인컴 및 신용점수 등에 대한 평가 없이 쉽게 역모기지 승인을 받을 뿐 아니라, 매월 이자 납부를 함으로써 이자 누적으로 인한 지분 감소를 미연에 방지하는 효과도 누릴 수 있는 대안이 됩니다.
많은 이들에게 가장 안전한 은퇴는 ‘오랜 시간 정든 자기집 지붕아래에 평온히 앉아있을 수 있는 것’인지도 모릅니다. 은퇴 후의 인컴을 내 집에서 충당할 수 있다면 은퇴생활이 좀 더 평온하고 안전해질 것입니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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