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모기지 칼럼(82) '하우스푸어'를 벗어나는 길
김태완 모기지 칼럼(82)
- 유희라 기자 (press1@koreatimes.net)
- Nov 10 2025 12:57 PM
온타리오 의료연금 계획(HOOPP: Healthcare Of Ontario Pension Plan)이 실시한 2025년 캐나다 은퇴 인식 조사에 따르면, 성인의 62%가 주택 소유를 은퇴후의 안정에 가장 핵심적인 요소로 여기고 있는 것으로 나타났습니다.
이 조사에서 나타난 설문 응답자들의 의견을 종합하면, 주택보유자들이 주택 미보유자들에 비해 은퇴후의 생활에 대해 보다 안정적 인식을 드러내고 있습니다. 이는 두 그룹간의 재정적인 격차 즉, 은퇴자금 마련 여부, 저축액 규모의 차이 등을 감안할 때 당연한 결과로 받아들여 집니다.
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그럼에도 불구하고 주택 보유자들 또한 주택 구입시 빌린 모기지에 대한 걱정이 큰 것으로 나타납니다. 은퇴하지 않은 주택 소유자의 절반 가까이(44%)가 은퇴 자금을 마련하기 위해 주택을 판매할 계획이라고 하거나, 주택 모기지를 받은 주택 소유자의 65%가 은퇴 전에 주택담보대출을 모두 갚을 수 있을까 걱정합니다. 이는 2023년 45%에서 대폭 증가한 수치입니다. 요컨대, 캐네디언들이 은퇴후 생활에 주택자산이 차지하는 비중이 점차 커지고 있다는 의미입니다.
주택자산을 활용하는 방법은 매각, 다운사이징, 재융자등 다양한 수단이 동원됩니다. 인컴이 현격하게 줄어드는 은퇴후의 생활을 고려할 때 가장 손쉽게 떠오르는 방법은 다운사이징입니다. 주택의 규모를 줄임으로써 모기지등 비용지출을 줄이고 다소간의 현금을 손에 쥘 수 있기 때문입니다. 하지만 실제로는 새 주택 구입 비용, 이사비, 세금, 부대비용 등 때문에 기대만큼의 여유자금이 남지 않는 경우가 많습니다. 이런 우려를 생각하면, 집으로 인한 비용 중 가장 큰 모기지 납부액은 제로로 만들면서 당장 동원 가능한 유동성을 최대한 확보해서 새집 구매 및 현금 보유 등 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 방법을 찾게 됩니다.
주택자산을 어떤 방법으로 활용할 것인지는 각 개인이 처한 상황에 따라 최선의 선택지가 달라 집니다. 다만, 지금까지 살던 집에서 계속살면서, 즉 집을 팔거나 다운사이징 하지 않으며, 현금흐름(cash flow)을 개선할 방법을 원한다면 단연 최선의 선택은 역모기지라고 할 수 있습니다.
역모기지는 골프에서 믿음직한 샌드 웨지와 같다고 비유됩니다. 샌드웨지는 라운딩 대부분의 시간동안 골프백에 남아있지만, 샌드에 볼이 박히는 것과 간은 어려운 상황에서 제 진가를 발휘하는 유일한 클럽입니다. 누구나, 언제나 역모기지가 필요하진 않지만 정작 필요할 때는 그 역할을 톡톡히 해내는 역모기지 덕분에 좀 더 안정적인 미래를 설계할 수 있다는 뜻입니다.
캐나다의 인구 고령화와 수십 년간의 주택 가격 상승은 역모기지를 고려하는 잠재적 수요자들에게는 긍정적인 요소로 작용합니다. 팬데믹이후 2022년초까지 급격하게 상승했던 캐나다 전국 평균 주택가격은 그 이후 2-3년간 조정을 받았고 2025년 11월 현재 다소 침체기를 겪고 있지만 중장기적으로 보면 여전히 우상향하는 모습을 보일 것으로 전망됩니다. 지난 10월 29일 중앙은행이 기준이자율을 0.25%P추가인하하여 2.25%가 된 것도 이자율 추가 인하 및 부동산 시장의 활성화에 대한 기대심리를 높이고 있습니다.
역모기지에 대한 잠재적 수요자의 증가는 역모기지 공급자들간의 경쟁을 촉발하여 좀 더 저렴한 이자와 조건이 좋은 상품을 공급함으로써 소비자들의 선택권을 높여줍니다. 주택가격이 상승하면 역모기지 금액이 높아질 뿐 아니라 주택가격 상승율이 이자율을 상회하는 경우에는 모기지 금액을 이자없이 쓰는 효과를 누리거나 주택에 대한 실질적인 내 지분이 대출시보다 늘어나는 상황도 가능합니다.
역모기지가 연령 55세를 넘어야 자격이 생기는 상품이긴 하지만, 역모기지가 ‘은퇴자만을 위한 상품’이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 요즘처럼 은퇴연령이 높아지는 추세를 고려하면 더욱 그렇습니다.
역모기지는 은퇴자들이 평생 살아왔던 집을 팔지 않고 현금을 현실화하는 방법이라는 것이 전통적인 인식입니다. 하지만, 캐나다가 2025년 ‘초고령사회’에 들어서고, 세대 간 자산 격차가 확대되는 현 시점에서 역모기지는 은퇴자뿐 아니라 복수주택 보유자, 자산형 중장년층에게도 현금흐름의 안정성과 자산 보존을 동시에 달성할 수 있는 현실적 해법으로 주목받고 있습니다.
최근의 침체된 부동산 시장에서 저렴한 가격으로 투자자산을 매각하는 대신 역모기지를 통해 부족한 현금흐름을 개선하고, 그 사이 이자율 인하 및 주택가격 상승 등 시장 환경이 개선되는 시점을 고려하여 다음 스텝으로 이동하는 유연한 선택이 가능하기 때문입니다.
어떤 금융상품이든 어느 누구나에게나 반드시 필요한 상품은 존재하지 않습니다. 역모기지도 마찬가지입니다. 모든 이에게 역모기지가 필요한 것은 아니지만, 어떤 이에게는역모기지가 가장 적합한 선택지가 될 수 있습니다. 다만, 분명한 것은 어떤 상황과 목적을 가지고 선택하든 역모기지는 ‘화석화된 부동산 자산’을 ‘생명력있는 현금흐름’으로 바꾸어 하우스푸어(House Poor)에서 벗어나는 전략적 도구가 될 수 있다는 점입니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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