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모기지 칼럼(83) 2026년 모기지 시장 전망
김태완 모기지 칼럼(83)
- 박해련 기자 (press3@koreatimes.net)
- Jan 05 2026 09:16 AM
캐나다 중앙은행은 2025년 들어 기준 금리를 4번 인하함으로써 1월초 3.25%이던 이자율이 1%P 낮아진 2.25%가 되었습니다. 부동산 시장이 여전히 침체일로에 있는 지금, 2026년 기준금리에 대한 전망은 은행별로 각양각색인데, 크게 보면 3가지 의견으로 압축됩니다.
언스플래쉬
가장 강경하고, 보수적인 것은 스코샤은행입니다. 한마디로 이자율 인하 주기는 끝났다고 평가합니다.
인플레이션 압력이 여전히 너무 강해 정책 입안자들이 추가 완화 조치를 취하기 어렵다는 주장입니다.
성장이 부진하고 무역 마찰이 지속되는 가운데에도 이뤄진 2025년의 금리인하는 경기 부양책이라기보다는 "보험" 차원의 조치였다는 주장이며, 경제가 안정되면 이러한 인하는 철회될 것이며, 2026년 상반기 부터 기준 이자율이 인상되어 ‘26년말에는 2.75%가 될 것이라고 주장합니다.
TD , RBC , CIBC등 두번 째 부류는 중은이 2026년말까지 기준금리를 현재와 같이 2.25%로 유지할 것으로 예상합니다. 이중 RBC는 회복력있는 소비자 지출과 안정적인 기저 인플레이션으로 인해 중은이 신중한 입장을 유지할 것이라고 예측합니다. 1인당 소비가 증가하여 가계 대차대조표가 강화되고, 지금까지 미국 관세로 인한 여파가 제한적이라는 점과 소비지출이 강세를 유지할 수 있는 점 등을 근거로 제시합니다.
그러나 BMO 와 National Bank 등 가장 낙관적인 그룹은 0.25%의 인하 여지가 1분기 중에 가능하다고 보고 있습니다. 그 이후는 성장률과 인플레이션이 더욱 약화될 경우, 2026년 내내 금리를 2.0%로 유지하는 "보험적 조치"를 취할 가능성이 높다는 주장입니다.
다양한 분석과 시각에도 불구하고 분명한 것은 2026년에 지속적인 금리인하의 추세는 이어지지 못할 것이라는 데 모두 동의하고 있다는 것입니다. 통계청(StatCan)은 최근 소비자물가지수(CPI)가 하락했다고 발표했습니다. 하지만, 이는 전적으로 휘발유 가격 하락 덕분입니다. 휘발유 가격을 제외한 핵심물가(Core/Underlying) 상승률은 변동이 없었고, 오히려 임대료나 재산세 등 주거비가 급등한 점은 이자율 추가 인하가 쉽지 않다는 것을 보여주는 대목입니다.
모기지에 밀접한 부동산 시장은 전국적인 가격 상승보다는 지역별 차별화가 뚜렷해질 것으로 보고 있습니다. 일부 전문가들은 2026년에 주택 가격이 정체하거나 약간 하락할 수 있다고 전망합니다. 추정컨대, 2026년 부동산 시장은 지금까지의 침체를 벗어나기 위한 바닥다지기에 힘을 쏟는 한 해가 될 것이라는 전망이 우세합니다.
2025년에 이어 2026년에도 모기지 소비자입장에서 가장 주목할 만한 것은 ‘모기지 갱신 부담’이 지속되는 문제입니다. 이자율이 초저가이던 팬데믹 기간인 2020년 및 2021년에 5년 Term으로 모기지를 받은 사람들이 작년과 올해 모기지 갱신을 맞게 되는데 기준금리로만 비교해 보더라도 거의 2%P 정도의 격차가 있기 때문에 월 모기지 납부액이 현저히 상승하는 부담이 있습니다.
중은의 자료에 따르면, 2026년 갱신자들의 월 납부액은 약 6%정도 증가할 것으로 전망하고 있습니다.
특히 고정금리 갱신자는 상승 폭이 큰 반면, 변동금리 갱신자는 그간 기준 이자율 하락에 따른 조정분을 이미 적용받고 있으므로 고정금리대비 상대적으로 완만한 변화가 나타날 수 있습니다. 하지만, 고정이나 변동 어느 쪽이든 모기지갱신으로 인한 부담은 가계 지출 여력을 상당부분 잠식하게 되며, 경제 전반에 구매력 약화 요인으로 작용할 것으로 보입니다.
2024년 6월 부터 1년반의 기간 동안 중앙은행이 정책 금리를 계속 인하(5%에서 2.25%로 2.75%P 인하)하고 있음에도 불구하고 최근 은행들의 모기지 고정금리는 채권수익률 상승에 기반하여 지속 상승함에 따라 팬데믹을 겪으며 역전되었던 고정금리가 변동금리보다 낮은 현상이 ‘25년 4분기 이후에는 정상화 되어 변동금리가 고정금리보다 낮아졌습니다. 따라서 2026년에는 단.중기간 집 매각 등의 계획을 가진 모기지 수요자들은 변동금리를 선택하는데 큰 걸림돌이 없어지게 된 것으로 볼 수 있습니다.
앞서 살펴본 바와 같이 2026년 모기지를 둘러싼 모든 환경들(이자율 인하 및 부동산 시장 회복가능성 등)이 그리 우호적이지는 않은 것으로 나타납니다. 이런 캐나다 내부적인 문제 외에 외생변수로 가장 큰 영향을 미치는 것으로, 2025년에는 ‘미국발 관세 전쟁’이 있었다면, 2026년에는 ‘미국-멕시코-캐나다 협정(USMCA)’이 부각되고 있습니다.
종전의 북미자유무역협정(NAFTA)을 새롭게 업그레이드한 이 협정은 2020년 7월부터 발효되었습니다.
발효된지 6년후 재논의하기로 했기때문에 이 협정에 대한 재논의가 현재 진행중에 있고 2026년 중 그 결과가 나올 것으로 예상되고 있습니다. 미국의 공세에 어떻게 대처해서 원만한 타결을 끌어낼 것인지가 캐나다 경제에 또 하나의 변수가 될 것입니다. 다만, 지금까지의 미국의 일방적인 관세폭탄보다는 2026년 북미 관세협상은 USMCA중심의 3자간 협상으로 진행될 것이므로 긍정적인 협상결과로 캐나다 경제에 활력을 불어넣을 수 있다는 기대감도 양립하고 있습니다.
매일 같이 쏟아지는 뉴스 중에서 모기지와 직접적인 관련이 있는 경제 뉴스들을 예의주시하면서 보유한 자산들과 그것을 이용한 모기지를 언제 어떤 방식으로 적절히 운용하는 것이 가장 자신의 재정계획에 부합하는지를 모색해 보아야 합니다. 보유자산의 가치 극대화와 현금흐름 개선을 위한 모기지 금액확대는 부동산 경기와 이자율 상황에 따라 ‘양날의 검’이 될 수 있으므로 자신의 소득과 상환 능력을 고려한 신중한 접근으로 ‘두마리의 토끼’를 모두 잡는 2026년이 되시기를 바랍니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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