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모기지 칼럼(88) '좋은 모기지'의 조건
김태완 모기지 칼럼(88)
- 캐나다 한국일보 편집팀 (public@koreatimes.net)
- Jul 17 2026 12:22 PM
2026년 7월 15일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 다시 동결했습니다. 연속으로 6번째 입니다. 현재 캐나다 모기지 시장에서 가장 눈에 띄는 이슈는 모기지 갱신(renewal)과 시장의 불확실성(uncertainty)입니다.
2020-2021년 중, 팬데믹 기간에 모기지를 받은 분들은 사상 최저 이자율을 누렸습니다. 계약기간이 5년인 경우에는, 올해가 최저이자율로 받은 모기지를 갱신해야 하는 마지막 해가 됩니다.
그런데 많은 분들이 “팬데믹 이후 올라갔던 이자율이 지속 내렸는데, 왜 내 모기지 이자율은 여전히 높은지”에 대해 의문을 가집니다. 이유는 간단합니다. 5년전 받은 모기지는 기준 이자율이 거의 “제로”에 근접하는 수준이었으므로 실제 부담하는 이자율도 1-2%에 머물렀습니다. 2022년 하반기부터 오르기 시작한 기준금리는 반년만에 무려 4.25%까지 치솟았고, 2023년 중반에 정점(5%)에 이르러 약 1년간 지속되었습니다. 그후 2년여간 하락과 동결을 거듭하면서 2025년 10월부터 현재까지 2.25%를 유지하고 있습니다.
여기에서 모기지 소비자들의 착시가 발생합니다. 즉, 5년전 이자율이 역대급으로 낮았지만, 그후 2년 이상 긴 시간동안 내려간 이자율이 그 수준까지 미치지 못했다는 사실을 인지하지 못했거나, 아니면 인정하고 싶지 않기 때문입니다. 수치로 환산하면, 5년전 기준 이자율은 0.25%이고, 현재 이자율은 2.25%이므로 단순 비교만 해도 2%P만큼의 이자율 차이가 여전히 존재합니다. 그리고 5년전과 같은 이자율을 가정하는 경우라도 총상환기간(Amortization)이 5년 줄어듦에 따른 월별 모기지 납부액 상승이 추가되기 때문에 실질적으로 더 큰 부담이 느껴질 수 있습니다.
언스플래쉬
그리고 지난 2년은 이전에는 상상할 수 없을 만큼 불확실성의 진폭이 급격한 시기였습니다. 미 대통령 트럼프가 주도한 이른바 관세전쟁과 이란전쟁으로 역대급 불확실성이 일상화 되었고 그 여파는 여전히 계속되고 있습니다. 이런 혼돈의 시대에 모기지 갱신을 포함한 모든 형태의 모기지 소비자에게 중요한 것은 무엇이고 어떤 것이 과연 ‘좋은 모기지’ 일까요?
모기지는 숫자입니다. 그러나 집은 숫자가 아닙니다. 은행은 금리를 계산하고, 우리는 그 숫자를 매달 상환합니다. 하지만 집은 단순한 금융상품이 아니라 한 가족의 역사이며, 가족의 삶이 살아 숨쉬는 공간이고, 은퇴 후 생활의 기반입니다. 그래서 금리가 0.25% 오르내리는 뉴스보다 더 중요시 해야 하는 질문은 따로 있습니다. 즉, ‘어떤 선택을 해야 ‘좋은 모기지’가 가능한가?' 입니다.
최근 캐나다 경제는 다소 역설적인 모습을 보이고 있습니다. 경제 전반은 완만한 성장세를 보이고 있지만 소비는 둔화되고 있으며, 실업률은 팬데믹 이후보다 높아졌습니다. 미국의 패권적 무역정책 강화와 전세계적인 지정학적 불확실성도 금리 전망을 쉽게 예측하지 못하게 만듭니다.
하지만 모든 금융기관들은 최선을 다해 미래의 금리를 예측합니다. 메이저 6개 은행의 향후 1년간 기준금리 예측은 대체로 ‘동결’입니다. 다만 소폭인상을 예측하는 소수의견도 있습니다. 대다수 예측이 금리동결인 이유는 경제성장세가 약하므로 금리 인상이 어렵고, 인플레이션이 안심할 수준은 아니지만 크게 치솟는 상황도 아니며, 무역전쟁 및 이란 전쟁 등 국제 정세의 불확실성으로 중은이 성급하게 움직이기도 어렵다는 점 등이 꼽힙니다.
결론은 메이저 은행들의 다수가 기준금리 동결을 예측하지만, 금리 예측은 누구도 확신할 수는 없다는 게 문제입니다. 이럴 때 가장 위험한 것은 미래를 맞히려는 성향입니다. 많은 사람들은 "조금만 기다리면 금리가 더 떨어질 것이다" 또는 "지금 당장 고정금리로 묶어야 한다"는 등의 명쾌하고 선명한 조언을 선호합니다. 그러나 금융시장은 속성상 언제나 예상보다 먼저 움직입니다. 전문가들조차 금리 예측을 자주 수정하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
‘좋은 모기지’의 핵심은 단순히 ‘최저금리’만을 찾는 것이 아니라 자신이 ‘버텨낼 수 있는 금리’를 선택하는 것입니다. 만약 예상치 못한 실직이나 소득의 감소가 발생해도 감당할 수 있는 월 납부액이라면 그것은 ‘좋은 모기지’가 됩니다. 반대로 최저금리를 얻었다고 하더라도 작은 충격에 흔들린다면 그것은 좋은 선택이 될 수 없다는 취지입니다. 모기지를 받을 때 선택해야 하는 조건은 이자율외에도 다양하며 각각의 조건이 자신의 재무상황과 현금흐름에 어떤 영향을 주는지 면밀히 따져 보아야 ‘좋은 모기지’를 선택할 가능성이 높아집니다.
세상만사 모든 일은 ‘준비된 사람’에게 기회를 열어 줍니다. 모기지도 예외가 될 수 없습니다. 금리가 내려가기를 기다리는 사람보다, 어떤 금리 환경에서도 버틸 수 있도록 가계의 재무구조를 튼튼하게 준비한 사람이 결국 더 큰 안정과 자유를 얻을 수 있습니다.
집은 투자의 대상이기도 하지만, 무엇보다 삶의 공간입니다. 그래서 모기지에서 성공이란 가장 낮은 금리를 얻는 것만이 아니라, 가족이 평화로운 삶을 누릴 수 있도록 재무구조를 건강하게 만들어 내일을 준비하는 데 있습니다. 물론 최저금리를 받을 수 있다면 좋은 출발점이지만, ‘좋은 모기지’는 금리만으로 결정되지 않음에 유의해야 합니다. 그러므로 언제 최저금리가 올지를 기다리며 ‘시장과 싸우는’ 방식은 가급적 회피해야할 금기입니다.
경제는 언제나 변하고, 금리도 항상 오르고 내립니다. 그러나 모기지에서 변하지 않는 단 하나의 원칙은 낮은 이자율만 바라보는 ‘근시안적 결정’보다는, 자신의 삶을 지켜주는 ‘좋은 모기지’를 찾는 것입니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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