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첫 주택자 기준, 연방정부와 온타리오주가 다르다?
헌팅턴크로스모기지 칼럼
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Sep 03 2026 12:12 PM
캐나다에서 내 집 마련을 준비할 때, 정부의 다양한 지원책은 큰 힘이 된다. 그러나 현장 상담을 진행하다 보면, 본인이 ‘첫 주택자(First-Time Home Buyer)’라는 단어만 믿고 모든 혜택을 다 받을 수 있다고 오해하는 경우를 자주 접한다. 다운페이먼트(초기 계약금) 마련을 돕는 연방정부 프로그램과 클로징 비용(Closing Cost·잔금 정산 시 부대비용)을 줄여주는 주정부 혜택은 그 자격 기준이 완전히 다르다. 이 차이를 정확히 알지 못하면 모기지 승인을 받고도 잔금을 치르지 못하는 치명적인 재무 리스크가 발생한다.
연방정부의 4년 룰: 다시 얻을 수 있는 첫 주택자 자격
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자금 마련의 핵심인 연방정부 프로그램, 즉 FHSA(첫 주택 저축 계좌)와 HBP(RRSP 인출 제도)는 첫 주택자의 기준을 ‘최근 4년 동안 본인이나 배우자 명의의 주택에 거주한 적이 없는 사람’으로 정의한다. 즉, 과거에 집을 소유했더라도 이를 처분하고 최근 4년간 렌트 등으로 무주택 상태를 유지했다면, 다시 첫 주택자 자격을 얻을 수 있다. 또한, 이혼이나 사실혼 관계의 파탄 등 특정 예외 상황에서도 새롭게 자격을 인정받는다. 특히 FHSA의 소득공제 및 인출 비과세 혜택과 HBP의 세금 유예 기능을 활용하면, 세금으로 떼일 돈까지 고스란히 목돈으로 뭉쳐 다운페이먼트로 사용할 수 있다. 이렇게 세금 혜택으로 끌어모은 자금을 다운페이먼트에 보태 대출 원금을 줄이면, A Lender(시중 1금융권)의 까다로운 소득 심사를 통과하는 데 절대적으로 유리하게 작용한다.
온타리오주의 평생 룰(Lifetime Rule): 엄격한 무주택 요건
반면, 주택 구매 시 발생하는 가장 큰 부대비용인 취득세(Land Transfer Tax) 환급 제도는 온타리오주와 토론토시 모두 훨씬 엄격한 잣대를 들이댄다. 여기서는 ‘평생 한 번이라도 전 세계 어디서든 주택을 소유한 적이 없는 사람’만을 첫 주택자로 인정한다. 한국이나 타국에서 집을 소유했던 이민자가 캐나다에서 처음 집을 사더라도 이 혜택은 받을 수 없다. 온타리오주 최대 4,000달러, 토론토 시내 주택의 경우 최대 4,475달러를 합쳐 총 8,475달러에 달하는 큰 금액이 걸려 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다. 특히 부부 공동 명의(Joint Tenancy)로 주택을 구입할 경우, 단 한 명이라도 과거 소유 이력이 있다면 지분율에 따라 환급액이 깎이거나 전액을 받지 못하게 된다.
클로징 리스크 예방을 위한 실무 지침
연방정부 혜택 대상자라고 해서 당연히 취득세 환급까지 받을 것이라 지레짐작하는 것은 가장 흔하고 위험한 실수다. 이를 방지하기 위해서는 본인과 배우자의 전 세계 주택 소유 이력을 투명하게 확인하고, 과거 소유 이력이 있다면 취득세 환급을 제외한 보수적인 자금 계획을 세워야 한다. 만약을 대비해 주택 가격의 1.5~2%에 해당하는 현금을 모기지 대출금 외에 별도로 확보해 두는 것이 안전하다. 자칫 세금 환급을 예상하고 타이트하게 자금을 맞췄다가 클로징 당일 B Lender(2금융권)나 Private Lending(사금융)에서 고금리로 급전을 융통해야 하는 최악의 상황을 피해야 한다. 주택 탐색 전 변호사 또는 모기지 전문가와 함께 정확한 자격 판정과 예산 설정을 마치는 과정이 필수적이다.
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