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GTA에서 장기적으로 가장 안전한 부동산 자산은? <상>
허진구의 부동산 스마트(58)
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Sep 10 2026 12:51 PM
가격이 오를 집보다, 오래 버틸 수 있는 부동산을 찾아야
2026년 GTA(광역토론토지역) 주택시장은 본격적인 회복장이라기보다 긴 조정기를 통과하며 바닥을 다지는 과정에 가깝습니다. 토론토부동산협회(TRREB)에 따르면, 2026년 8월에는 총 5,057채가 거래되어 전년 동월보다 2.1% 감소했고, 평균 거래가격은 $993,410으로 약 2.7% 하락하였으며, MLS 주택가격지수의 기준가격도 전년보다 4.5% 낮았습니다. 다만 신규 리스팅은 14.1%, 전체 매물은 11.3% 정도가 감소하여, 거래가 부진한 가운데 좋은 매물의 공급까지 줄어드는 복합적인 모습을 보였습니다.
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한편 캐나다 중앙은행은 기준금리를 2.25%로 유지했는데, 2분기 경제가 비교적 강하게 회복됐다고 평가했지만 인플레이션과 국제통상 환경의 불확실성이 커졌다고 지적했습니다. 따라서 “금리가 안정됐으니 집값이 곧 오른다”고 단정하기보다는, 금리와 경기의 방향이 다시 바뀌어도 견딜 수 있는 부동산을 선택해야 합니다. 지금처럼 전망이 엇갈릴 때는 앞으로 주택시장에서 10년 또는 20년 동안 누가 계속 집을 필요로 할 것인지, 수입이 줄거나 금리가 올라도 보유할 수 있는지, 그리고 가족구조와 도시정책이 바뀌었을 때 다른 용도로 전환할 수 있는지를 살펴보는 것이 중요합니다. 이런 관점에서 장기적으로 주목할 만한 안전자산은 다음 일곱 가지로 정리할 수 있습니다.
1. 도시 안의 희소한 토지를 보유한 저층 주택
부동산의 장기 가치를 결정하는 가장 기본적인 요소는 여전히 토지입니다. 건물은 시간이 지나면서 노후화되고 수리비가 증가하지만, 교통과 생활시설이 갖춰진 도시 안의 토지는 새로 만들어내기 어렵습니다. 다만 “토론토는 온타리오호와 그린벨트에 둘러싸여 신규 택지 공급이 완전히 중단됐다”는 표현은 정확하지 않습니다. York·Peel·Durham·Halton지역에서는 여전히 외곽 신규 개발이 진행되고 있고, 토론토시도 재개발과 고밀도화를 통해 상당한 주택 공급 능력을 확보하고 있습니다. 토론토시의 토지수요 분석은 2031년까지 이론적으로 약 64만6천 유닛의 순증가 공급 잠재력이 있다고 봅니다.
따라서 가치가 있는 것은 다음 조건을 갖춘 토지입니다. 예를 들면, 이미 형성된 주거지역 안에 있을 것, 대중교통과 고용 중심지 접근성이 좋을 것, 학교·공원·병원·상점 등 생활 인프라가 갖춰져 있을 것, 향후 증축·분할·멀티플렉스 전환 가능성이 있을 것, 침수·소음·토양오염과 같은 물리적 위험이 낮을 것 등입니다. 416 지역의 단독주택이나 반단독주택(Semi-detached)뿐만 아니라, 토론토와 가까운 Mississauga, Vaughan, Richmond Hill, Markham, Oakville의 잘 자리 잡은 주거지역에 있는 저층 주택도 여기에 포함될 수 있습니다. 그러나 모든 저층 주택이 안전한 것은 아닙니다. 대지가 작고 건물 상태가 나쁘며, 교통과 생활시설이 부족한 외곽의 대형 주택은 유지비만 많이 드는 자산이 될 수 있습니다. 오래된 집은 지붕·창문·배관·하수관·전기패널·기초·단열 공사에 상당한 비용이 들 수 있으므로, 토지가치에서 예상 자본지출을 차감해서 판단해야 합니다.
타운하우스도 구분이 필요합니다. 프리홀드 타운하우스는 일반적으로 개별 토지를 소유하지만, 콘도 타운하우스는 토지와 외부시설의 상당 부분이 공동 소유일 수 있습니다. “타운하우스”라는 이름만 보고 단독주택과 같은 토지가치를 기대해서는 안 됩니다.
2. 합법적인 멀티플렉스(Multiplex)로 전환할 수 있는 부지
안전한 부동산은 한 가지 용도로만 사용되는 자산보다 여러 가지 선택지를 가진 자산입니다. 직접 거주하고, 일부를 임대하고, 필요하면 자녀 세대와 함께 사용하며, 장기적으로 여러 유닛으로 전환할 수 있는 주택은 시장 변화에 대한 대응력이 높습니다. 토론토시는 EHON, 즉 ‘Expanding Housing Options in Neighbourhoods’ 정책을 통해 저층 주거지역의 밀도를 높이고 있습니다. 현재 4유닛 멀티플렉스는 토론토 시 전역에서 허용되지만, 6유닛 허용 여부는 위치에 따라 다릅니다. 2025년 개정으로 Toronto & East York District와 Ward 23 등에서는 최대 6유닛이 허용되지만, 모든 부지에 6유닛을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 더 중요한 것은 “허용된다”와 “경제적으로 지을 수 있다”가 전혀 다른 문제라는 점입니다. 실제 개발 가능성을 확인하려면 다음 사항을 조사해야 합니다.
예를 들어, 해당 부지의 정확한 조닝(Zoning), 대지 폭과 깊이, 허용 높이와 건물 깊이, 후퇴거리(Setback)와 조경·수목 규정, 소방·방음·채광·피난 요건, 상하수도와 전기 용량, 주차와 쓰레기 보관공간, 건축비·개발부담금·설계비, 완공 후 예상 임대료와 공실, 5유닛 이상 건물의 대출 가능 여부 등입니다. 만일 특정 부지의 가능성을 확인하려면 Zoning Review와 Zoning Applicable Law Certificate를 검토하는 것이 좋습니다.
멀티플렉스(Multiplex)의 진정한 장점은 임대료가 무조건 오른다는 데 있지 않습니다. 서로 다른 세대의 임대수입을 통해 공실과 소득 감소 위험을 분산하고, 소유자가 한 유닛에 거주하면서 나머지를 임대할 수 있다는 것이 장점입니다. 반대로 기존 임대료보다 훨씬 높은 미래 임대료를 가정하거나, 모든 유닛이 항상 임대된다는 전제로 계산한 멀티플렉스는 안전자산이 아닙니다. 2026년 토론토에서는 임대 공급 증가로 신규 임대 호가가 낮아졌으며, 특히 신축·고가 유닛의 공실이 상대적으로 높아졌기 때문입니다. 따라서 멀티플렉스는 “임대료 상승에 베팅하는 자산”이 아니라, 보수적인 임대료와 공실·수리비를 반영하고도 유지할 수 있을 때 비로소 안전자산이 됩니다.
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