(3) 콘도 전매시 주의할 점



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 29 Aug 2016

분양 받자마자 ‘고수익’ 기대는 금물 <br> <br> ‘입주 의지’ 없이 쉽게 샀다간 낭패 볼 수도<br> <br> 모기지 등 철저한 자금계획 세운 후 매입해야 <br> <br> <br> 대부분 건설회사, 분양 초기엔 전매 ‘불허’ <br> <br> 전매는 ‘합법’이지만 실제 거래시 각종 제한 <br> <br> 콘도 구매계약서에 ‘MLS 통한 전매 금지’ 명시


토론토 다운타운의 콘도 분양이 절정을 이뤘던 2011~2012년에 분양 받았던 많은 구입자 및 투자자들은 작년부터 시작해 금년 중에 파이널 클로징(Final Closing)이라는 등기절차를 진행하여 소유권을 확정지어야 한다. 

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대부분의 건설회사들은 MLS에 전매 매물 등록을 허용하지 않기 때문에 중개인들은 신문 광고나 일반 웹사이트 등을 통해 홍보한다.


이미 이번 달 중순에 등기를 완료한 ‘유 콘도(U Condo)’에 이어, 영/칼리지에 인접한 Karma Condo, 베이/애덜레이드의 INDX Condo, 영/프론트의 Backstage Condo, 영/에글린튼의 Madison Condo 등이 조만간 등기를 앞두고 있다. 

그동안 분양 이후 4년 이상 기다려온 구입자들에겐 마침내 최신 콘도에 입주, 소유권을 갖는 가슴 설레는 순간일 것이다. 

하지만 다른 한편의 많은 구입자들에겐 분양 잔금을 포함하여 적지 않은 등기비용을 준비해야 하는 긴장된 순간이기도 하다. 특히 지난 2012년 이후로 수시로 바뀌는 모기지 정책으로 인해 누구도 모기지 얻는 것을 장담할 수 없는 상황이 빈발하게 되자, 구입자들 중 상당수가 등기 전 거래, 소위 ‘전매’에 많은 관심을 갖고 그 가능성에 대해 질문을 하고 실제 전매에 활발히 참여하고 있다. 지난주에 살펴보았던 ‘유 콘도’ 경우는 전매를 통해 이미 시장가격이 형성되면서 활발하게 거래가 되어, 많은 구입자들이 실제로 등기 이전에 투자 수익을 회수한 아주 성공적인 투자사례라 소개한 바 있다. 

하지만 모든 콘도, 혹은 상당수의 다운타운 콘도가 ‘유 콘도’와 같은 상황일 것이라 기대하는 것은 절대 금물이다. 특히 분양 시점부터 이런 기대를 갖고 분양 받는 것을 제일 경계해야 한다. 그러나 안타깝게도 그런 생각을 갖지 않은 분들이 제법 많은 듯하다. 

분양시점에는 예상치 못했던 모기지 문제로 인해 부득이 전매를 해야 한다거나, 예상외로 전매 매입자가 많아 전매를 통해서도 투자수익을 조기 회수할 수 있는 운 좋은 경우를 빼놓고도, 실제로는 상당히 많은 구입자가 이미 분양시점부터 등기 의지가 없거나 등기를 할 경제적 여력이 없었던 경우이므로, 이를 지켜보는 필자로서는 안타까운 생각이 들 때가 적지 않다. 

이런 상황은 아마 일부 중개인들의 영업에 대한 과도한 욕심과 구입자의 막연한 기대 그리고 최근 화제가 되고 있는 비중개인들을 통한 콘도의 ‘대량 구입’이 주된 원인이 아닐까 하는 추측을 하게 된다. 하지만 어떤 경우에도 그 최종 책임은 구입자에게 있으므로 모든 구입자는 철저한 자금조달 계획을 세운 후에 구입 결정을 해야 한다는 것은 불문의 사실이다.

여하튼 전매에 관심이 있거나 부득이하게 전매를 해야 하는 분들을 위해 보다 자세한 법적·세법적 절차와 투자자들이 알아야 할 일반적 전매의 관행에 대해 서술하고자 한다.

전매에 관해 제일 먼저 받는 질문은 “전매가 합법인가?”라는 것이다. 그렇다. 전매(Assignment)는 부동산 계약의 당사자가 자신의 권리와 의무를 타인에게 양도하는 합법적인 거래행위이다. 따라서 전매에 따라 합의된 금액을 주고받는 것 또한 지극히 합법적이다. 법적으로 문제될 것은 없다. 단, 전매로 인해 이익 혹은 손해가 발생할 수 있는데 이익 발생시 이에 해당되는 세금을 납부하면 된다. 한국에서는 대부분 불법으로 규정하여 부정적 이미지가 많았던 ‘아파트 전매’라는 단어 때문에 캐나다에서도 이런 합법성에 대한 질문이 많은 것으로 추측된다.

그 다음 이어지는 질문은 “전매를 할 수 있는가?”이다. 답은 할 수도 있고 못할 수도 있다. 비록 합법적이긴 하지만 구매계약의 상대방, 즉 건설사(Builder)가 전매행위에 여러 가지 제한 사항을 계약서에 구체적으로 명기하는 경우가 대부분이므로 그 제한 사항들에 저촉되지 않을 경우에만 가능하다. 

첫째 제한 사항은 전매 허용시점이다. 대부분의 건설사들은 분양 초기에는 전매를 허용하지 않는다. 건설사가 아직도 많은 물량을 판매하고 있는 경우, 건설사의 매매와 구매자의 전매 거래가 서로 경쟁하지 않게 하기 위해 건설사의 판매물량이 최소 85% 혹은 90% 정도에 이르기 전에는 대부분 허용하지 않는다. 또한 입주(Occupancy Closing)나 등기(Final Closing) 이전 일정 시점부터는 건설사 변호사들이 전매 승인을 하지 않는 경우가 많다. 보통의 경우 90일 제한 규정이 있다는 것을 꼭 유념해야 한다. 

둘째는 전매 매입자 찾는 방법에 대한 제한이다. 필자가 아는 한, 모든 콘도 구매 계약서에는 ‘MLS(Multiple Listing Service)를 통한 매매를 할 수 없다’라고 되어 있다. MLS에 등록하지 않고 바이어를 찾아야 하는 게 전매를 어렵게 하는 가장 큰 이유라고 본다. 온타리오에서는 대부분의 부동산 거래가 MLS를 통해 이뤄지기 때문이다. 하지만 구매 계약서 규정에도 불구하고 몇몇 건설사들은 MLS 거래를 허용하기도 한다. ‘유 콘도’ 사례에서 보듯, MLS를 통해 비교적 쉽게 구입자를 찾을 수 있으므로 전매거래가 활성화 되고 등기 이전에 시장가격이 형성되어 전매 거래가 성공적으로 되기도 한다. 

콘도 구입자들이 건설사의 동의 없이 전매매물을 MLS에 등록하는 경우, 대부분의 건설사들은 경고서한을 보내 즉각적인 MLS 등록취소를 요구하며, 경우에 따라 페널티를 부과하거나 향후의 전매 요청을 거부하겠다고 통보하기도 한다. 따라서 대부분의 중개인들은 MLS 이외의 ‘키지지(kijiji)’라는 웹사이트, 신문광고, 부동산 중개회사 웹사이트 등을 통해 바이어를 찾지만 그 효과는 MLS와는 비교할 수 없이 미약하다. 

콘도의 분양과 전매 등 부동산과 관련된 각종 문제에 대해 질문이 있으면 이메일(keewontak@hotmail.com, jason_jeong@hotmail.com)로 연락주십시오. 사안에 따라 질문과 답을 본란에 게재할 예정입니다.

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다음주 예고
전매시 세금(양도세, HST 등) 부과 여부와 건설사의 승인 건 등에 대해 다룰 예정입니다.

 
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세부 카테고리 작성일
(5) 콘도 입주(Occupancy Closing) 절차 등 29 Aug 2016
(4) 콘도 전매시 세금 부과 등 29 Aug 2016
(3) 콘도 전매시 주의할 점 29 Aug 2016
(2) 왜 '유 콘도(U Condo)'에 열광하는가 29 Aug 2016
(1) 콘도 연재를 시작하며 29 Aug 2016

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