(4) 콘도 전매시 세금 부과 등



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 29 Aug 2016

국세청 “전매 차익은 과세 대상” <br> <br> HST(13%) ‘징수 방침’ 있지만 <br> <br> 아직까지 실행에 옮기진 않은 듯<br> <br> <br> “입주 이후 전매는 HST 리베이트 대상서 제외” <br> <br> 건설사 방침으로 국세청에 직접 신청한 사례도


(지난주 요약: 전매는 합법이지만 실제 거래 시 각종 제한이 따른다. 대부분의 건설회사는 분양 초기 및 입주나 등기 전 일정 시점부터 전매를 승인하지 않는다. 또한 상당수의 건설사들이 MLS 등록을 허용하지 않기 때문에 매물 홍보가 제한적이다.) 

이렇게 어렵게 전매 매입자를 찾더라도 모든 건설사가 전매를 승인해주는 것은 아니다. 매입자에 대한 까다로운 자격조건을 요구하는 것 외에도 별 다른 이유 없이 ‘회사 방침’이라는 이유로 전매 승인을 해주지 않아 당사자들의 속을 태우는 경우가 많다. 2009년 이후에는 대부분의 건설사들이 별도의 수수료 없이 승인해주며, 건설사에 따라서는 1천~5천 달러 정도의 수수료를 청구한 후에 승인하는 사례도 있다. 하지만 아직도 몇몇 건설사들은 분양 초기의 약속과는 달리, 분양 승인에 매우 부정적으로 대응하기 때문에 이에 대한 주의가 요망된다. 따라서 콘도 분양을 받는 분들은 특히 전매거래를 염두에 두고 해당 건설사가 과거에 얼마나 유연하게 해왔는지를 한번쯤 확인해 볼 필요가 있다.

상기의 절차를 통해 성공적으로 전매한 경우에도 또 다른 복병인 세금 문제가 남아 있다. 첫째, 양도세이다. 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 당연한 명제에도 불구하고 많은 고객들이 질문을 한다. 전매에도 세금(양도세)를 내야 하느냐고. 답은 “당연히 내야 한다” 이다. 보통의 부동산 거래 시 매매 차액에 대해 면세의 경우도 있고, 최대 50%의 자본이득(Capital Gain)에 대해서만 소득세를 내면 된다. 하지만 전매 경우에는 오히려 50%의 자본이득을 인정하지 않고 전체 차액을 과세대상으로 한다는 것이 연방국세청(CRA)의 기본방침이라고 한다. 따라서 전매 시 양도차익에 대한 소득세를 반드시 인지하고 거래에 임해야 한다. 

다음으로 발생하는 세금 문제는 HST(Harmonized Sales Tax)다. 전매 여부와 상관없이 콘도 구입가격에는 기본적으로 HST가 포함되어 있다고 볼 수 있다. 하지만 콘도 구입 목적에 따라 일정 부분의 HST는 추가로 구입자가 최종 등기를 할 때 건설사에 납부해야 하는 경우가 있다. 여기서 말하는 일정 부분이란 HST 리베이트(Rebate)인데, 이 사안은 추후 별도의 연재를 통해 자세히 설명할 예정이며, 이번에는 전매에 해당되는 HST 관련 위험요인(Risk Factor)을 간략하게 설명한다. 

첫째, 전매는 HST를 내야 하는 거래인가? 한마디로 단언하기가 쉽지 않다. 물론 CRA에 따르면 HST 13%를 내야 한다. 그러나 전매거래 전액이 아니고 건설사에 납부한 디파짓(Deposit)과 전매 차익 부분의 13%라고 한다. 그러나 아직까지는 CRA가 말하는 전매 금액의 13%에 대해 납부를 강제한다는 얘기를 들어본 적이 없다. 회계사나 변호사들도 의견이 분분하지만, 필자가 확인한 바에 의하면 아직은 그 케이스는 없는 듯하다. 하지만 CRA의 ‘세금 납부’ 방침이 있으니 항상 찜찜한 것은 사실이다. 따라서 위험요인이라고 표현한 것이다. 

또 다른 위험 요인은 HST 리베이트를 받을 수 있느냐 이다. 모든 유닛에 해당하는 리베이트(약 1만9천 달러에서 3만1천 달러)를 매입자가 향후 등기 시 혹은 등기 이후 신청해서 받을 수 있는지에 대해 역시 의견이 분분하다. 물론 필자의 경험으론 이제까진 전매 매입자들이 대부분 HST 리베이트를 별 문제없이 받았지만, 최근 ‘유 콘도(U Condo)’ 등기 시에 필자가 중개한 매입자의 경우, 입주 이후 전매는 HST 리베이트 대상이 안 된다는 건설사 변호사의 해석으로 인인해 이 리베이트를 받지 못했고 따라서 등기시에 2만9천 달러를 건설사에 납부해야 했다. 물론 등기 직후 CRA에 리베이트를 별도로 직접 신청을 했지만 아직 어떻게 결론이 나올지 모르는 상황이다. 이에 대한 CRA의 서한을 받으면 독자들과 같이 나누도록 하겠다. HST 리베이트는 모두 새 집(New Home)에 대한 리베이트인데, 전매한 콘도는 이미 ‘새 집’이 아니지 않느냐는 해석의 차이인 듯하다. 따라서 이 문제 역시 전매에 수반되는 위험요인(Risk Factor)이자 궁극적으로는 전매를 어렵게 만드는 여러 요인 중 하나라고 판단된다.

지금까지 전매에 대한 여러 절차적 사항들을 살펴봤는데, 이제부터는 실제로 시장에서 있었던 몇몇 사례들을 소개한다. 

필자가 경험한 대표적인 성공 거래는 College Park 3 Aura Condo였다. 2008년 상반기에 50만 달러 이하로 구입했던 2베드 유닛을 2012년에 약 10만 달러의 전매 차익을 봤으니 콘도 구입자로서는 성공적인 투자를 한 셈이다. College Park 1 & 2의 성공으로 인해 전매 구입 수요는 많을 것으로 생각되었지만, MLS 거래 없이 전매가 이루어졌으므로 비교적 활발하게 거래가 된 것 같지는 않다. 많은 매물들이 오랫동안 신문지상에 광고로 남아있었던 기억이 난다. 하지만 등기 이후엔 MLS를 통한 활발한 거래로 현재 토론토 다운타운에서 가장 높은 거래가를 기록하고 있다.

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토론토 콘도 중에 입주 전에는 거래가 뜸했다가 등기(Final Closing) 이후 MLS를 통해 활발히 거래, 가격이 오른 곳이 많다. 사진은 College Park 3 Aura Condo(왼쪽)와 L Tower Condo 전경 및 내부.


2008년 분양하여 2015년이 되어서야 입주를 했던 영/프론트의 L Tower Condo 역시 2008년 당시의 분양가가 2009년 이후 고공 상승한 토론토 다운타운의 분양가로 인해 전매 수요 및 공급이 많았다. 하지만 건설사가 MLS 거래를 인정하지 않았을 뿐 아니라 매입자를 찾은 경우에도 전매 승인을 해주지 않아 꽤나 오랫동안 전매가 전혀 없었던 대표적인 콘도이다. 

(콘도의 분양과 전매 등 부동산과 관련된 각종 문제에 대해 질문이 있으면 이메일(keewontak@hotmail.com, jason_jeong@hotmail.com)로 연락주십시오. 사안에 따라 질문과 답을 본란에 게재할 예정입니다.)

다음주 예고
콘도 전매 시 변수와 입주 절차·비용 등에 대해 다룰 예정입니다. 
 
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세부 카테고리 작성일
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