(5) 콘도 입주(Occupancy Closing) 절차 등



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 29 Aug 2016

‘전매 염두에 둔 투자’ 조심해야 <br> <br> 입주 시기에 급매했다가 손해 본 경우 많아 <br> <br> 등기 후에 시장가격 형성 지켜보면서 결정<br> <br> <br> 입주비용(Occupancy Fee)은 매월 빌더에 납부<br> <br> 입주기간 중 임대하려면 꼭 사전승인 받아야


 
(필자 주: 지난주에는 전매 시 부과되는 각종 세금과 일부 콘도의 전매사례를 소개했는데 이번 주에는 ‘멘키스(Menkes)’ 등의 케이스를 추가로 설명한 후 입주, 등기 절차를 살펴본다.) 

최근의 ‘유 콘도(U Condo)’ 외에 성공적인 전매 거래를 보여주는 콘도의 하나로 ‘Tableau Condo’를 꼽을 수 있다. 2011년 봄에 상대적으로 저렴한 분양가(평방피트당 550~580달러)로 토론토 다운타운 엔터테인먼트 지역(117 Peter St.)에 공급된 이후 올 초반 입주 개시와 함께 약 5만 달러의 전매 차익에서 시작하여 요즘엔 약 10만 달러(1+덴 유닛)까지 올라간 경우가 어렵지 않게 눈에 띈다. 이 경우 역시, 저렴한 분양가와 건설사가 MLS 등록을 허용하는 등 전매 거래에 적극 협조한 덕으로 본다. 하지만 ‘L Tower Condo’와는 달리, 등기(Final Closing) 이전에 전매를 통해 이미 가격이 형성되었기 때문에 등기 이후에는 추가적인 가격 상승을 기대하긴 어렵지 않나 추측된다.

노스욕 콘도의 사례를 보자. 먼저 2010년에 많은 한인 고객들이 분양 받았던 멘키스(Menkes)사의 ‘Gibson Square Condo’의 경우, 2014년 말부터 입주가 시작되자 많은 구입자들이 전매를 희망했지만 MLS 거래가 불가능했고 또한 상대적으로 높은 분양가로 인해 매입자들이 선뜻 나서지 않았다. 따라서 다급해진 일부 구입자들은 분양가 이하로 팔 수밖에 없는 상황에 몰린 경우도 적지 않았다. 물론 등기 이후엔 바로 분양가 대비 5만~10만 달러 정도 올라 정상가격 수준을 회복했다. 따라서 전매를 염두에 두고 샀던 일부 구입자들에겐 아픈 기억일 것으로 생각된다. 

노스욕의 또 다른 케이스는 민토(Minto)건설회사의 ‘88 Sheppard Condo’이다. 이 콘도 역시 2011년 하반기 당시로선 합리적인 분양가와 건설사에 대한 명성 및 편리한 위치로 인해 대부분 유닛이 초기에 성공적으로 분양되었고 한인 투자자들도 많이 구입했다. 물론 건설사는 ‘90% 매매’ 이후 전매 승인을 약속했지만, 후에 승인을 쉽게 해주지 않아 전매 희망자들을 애타게 했던 기억이 있다. 

콘도 전매에 대한 결론은 ‘전매를 염두에 둔 투자를 조심해야 한다’는 것이다. 등기 이전에 거래함으로써 등기할 때 준비해야 할 모기지를 피할 수 있고, 등기 시 지불해야 할 각종 비용 등을 아낄 수 있어 매력적인 선택이 될 수 있지만 위에서 살펴본 바와 같이 많은 위험요소가 있고, 전매 매입자 확보의 어려움, 건설사의 협조 여부 등으로 인하여 항상 각종 변수들이 있다. 따라서 불가피하게 전매를 해야 할 경우가 아니라면, 일반적으로는 추천하기 어려운 투자의 출구전략(Exit Plan)으로만 선택함이 어떤가 싶다. 즉 조급한 전매보다는 등기 이후 안정적인 가격이 형성되는 것을 지켜보면서 매각 또는 임대하는 등의 장기계획을 수립한 후에 투자하는 것이 바람직하다고 본다. 

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신규 고층콘도의 입주기간은 보통 6개월~1년이고, 입주는 낮은 층부터 시작된다. 입주 직전에 건설회사 직원과 함께 유닛을 점검(사진·PDI:Pre-Delivery Inspection)하는 기회가 있다.


입주·등기 절차 

최근 관심을 집중시키고 있는 취득세와 부동산 등기(Final Closing) 시 비용 및 절차에 대해 살펴본다. 콘도의 경우, 구매 계약과 등기 사이에 입주(Occupancy Closing) 절차가 있다.

입주는 말 그대로 구입자가 건설사로부터 입주허가와 함께 열쇠를 받아 실제로 거주하는 것을 말한다. 대부분의 경우, 입주 시에는 75~80%에 이르는 잔금을 납입하지 않은 상태에서 입주 승인을 받는다. 따라서 이 잔금의 상당부분을 충당하는 모기지를 아직 준비할 필필요는 없다. 단, 입주일부터 등기까지 입주비용(Occupancy Fee)을 매월 건설사에 납부해야 한다. 입주비용은 월 관리비, 잔금에 대한 이자 및 재산세 등을 포함하고 있기 때문에 실제 등기 이후에 구입자가 개별적으로 부담해야 할 비용을 건설사에 일괄적으로 납부한다고 볼 수 있다. 혹자는 이 입주비용을 ‘렌트(rent)’라고 부르며, 본인이 구입한 유닛에 대해 불필요하게 부담하는 비용이라고 생각하는데 이에 대해 정확히 이해한다면 부당하다고 느낄 이유는 없다. 그러나 입주기간에도 공사가 진행 중인 사례가 많아 불만을 토로하는 구입자들도 있다. 그럼에도 이 비용을 피할 방법은 없다. 

입주기간은 보통 6개월에서 1년 사이가 일반적이지만, 입주가 낮은 층부터 시작하기 때문에, 낮은 층의 유닛들은 고층 유닛에 비해 대개 입주 기간이 길다. 건설사 혹은 프로젝트마다 입주 기간이 다르고, 입주기간 없이 바로 등기를 하는 수도 있기 때문에 반드시 사전확인을 해야 한다. 

입주기간 중에 구입자가 실제로 입주하지 않고 세입자에게 렌트를 주는 경우도 있다. 이럴 때는 반드시 건설사의 동의를 받아야 한다. 입주기간에는 구입자가 아직은 소유권자가 아니므로, 소유권자인 건설사의 동의가 필요하다. 

다음은 등기 절차를 살펴보자. 등기란 콘도의 법적 소유권을 건설사로부터 구입자로 옮기는(Unit Transfer) 법률행위로써 구입자의 변호사에 의해 최종 진행된다. 따라서 구입자는 유닛을 구입 계약한 이후, 위에서 언급한 입주 이전에 변호사를 선정해야 하며, 변호사는 입주에 이어 최종 등기를 하게 된다. 등기 시 가장 중요한 것은 구입 잔금 마련인데, 대부분의 경우 모기지를 은행 혹은 모기지 전문 융자기관으로부터 승인받아 충당한다. 최근에는 모기지 승인이 쉽지 않아 구입자들이 어려움을 겪는 경우가 많다. 이는 지난 수년간 급등한 부동산 가격을 진정시키려고 정부가 지속적으로 모기지 정책을 강화, 금융권에서는 갈수록 심사를 까다롭게 하기 때문이다. 따라서 구입자들은 모기지 승인여부에 각별한 관심과 주의를 기울여야 한다. 모기지가 필요한 시점이 최소한 4년 후라는 점 때문에 막연히 나중에 모기지가 가능하겠지 하는 낙관적 기대 내지는 무신경 속에 선뜻 구입하는 실수가 없어야 한다는 말이다. 특히 하나의 콘도 프로젝트에서 2개 이상의 유닛을 사려는 경우, 모기지에 대해 더욱 철저한 준비를 한 후에 구입결정을 해야 한다. 

(콘도의 분양과 전매 등 부동산과 관련된 각종 문제에 대해 질문이 있으면 이메일(keewontak@hotmail.com, jason_jeong@hotmail.com)로 연락주십시오. 사안에 따라 질문과 답을 본란에 게재할 예정입니다.)

다음주 예고
등기비용인 취득세와 개발세(Development Charge), 각종 분담금(Levies) 등을 다룰 예정입니다. 

 
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세부 카테고리 작성일
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