(6) 콘도 등기비용과 HST 리베이트 등



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 29 Aug 2016

국세청의 HST 리베이트 수혜자격 <br> <br> ‘구입자·직계가족의 실제 거주’ 국한 <br> <br> 등기 후 너무 빨리 임대하거나 팔면 문제될 수도<br> <br> <br> 취득세·개발세(Development Charge) 등 등기비용은 <br> <br> ‘콘도 구입액의 3~5% 선’...계약시점부터 미리 파악을


 
(지난주 요약: 전매 시 유의사항과 신규 콘도 입주 및 등기절차에 대해 살펴봤습니다.)

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신규 콘도 구입시에는 취득세와 개발세(Development Charge) 등 각종 등기비용(Closing Costs)을 미리 파악해 놓아야 한다. 등기비용은 콘도 구입액의 3~5% 정도이다.
 

등기 시 가장 많이 받는 질문은 등기비용(Closing Costs)과 관련된 것이다. 이 비용은 건설회사 변호사에 의해 준비되는 등기서류 중 정산서(Statement of Adjustments)에 자세한 내역이 있는데, 이에 대한 근거들은 당연히 구입계약서에 적혀 있다. 따라서 구입계약 직후 계약서를 자세히 살펴보면 등기 시 부담해야 할 비용을 대부분 예측할 수 있다.

등기비용 중 가장 큰 부분은 취득세(Land Transfer Tax)다. 주정부에서 부과하는 취득세는 구입액 기준으로 적게는 0.5%부터 많게는 2%까지 부과된다. 하지만 2008년 2월 이후 토론토 시내의 부동산 취득 시 추가 부과되는 세금(Municipal Land Transfer Tax) 역시 0.5%부터 2%에 달하기 때문에 전체적으로 담세액이 많다. 생애 최초 부동산 구입자에게는 최고 5,725달러의 환급이 있으므로 반드시 변호사에게 알려 돌려받도록 해야 한다.

다음으로 개발세(Development Charge)를 비롯한 각종 분담금(예, School Levy, Park Levy, Traffic Levy 등)을 들 수 있다. 건설사들이 매매계약을 할 시점까지의 각종 분담금(Levies) 등은 건설비용으로 구입액에 포함시키는 경우가 대부분이지만, 계약 이후 등기 때까지 시정부에 의해 부과되는 분담금 등은 보통 구입자의 부담으로 남겨놓고 이를 등기 시점에 청구한다. 2010년 이후 대부분 콘도의 경우, 그 비용이 5천~1만 달러 정도이지만 콘도에 따라 2만 달러 이상을 청구한 경우도 상당수 있었다. 따라서 이에 대한 비용 마련도 염두에 둬야 한다. 건설사들이 마케팅의 일환으로 이 분담금의 최대 규모를 미리 확정, 매매계약을 하는 경우가 많은데 이를 ‘Cap on Levies’라 한다. 

그 외에도 물, 전기, 개스 등 유틸리티(Utilities)의 미터 연결(Meter Connections) 비용(1,500달러 정도)을 따로 청구하는 건설사들이 많다. 새집에 대한 워런티를 제공하는 태리언(Tarion) 등록비는 1천 달러 정도 되며, 보통 3개월치의 관리비에 해당하는 예비비(Condo Corporation Reserve) 등도 내야 한다. 그리고 구입자의 변호사 비용은 소유권 보험(Title Insurance)을 포함해 1,500~ 2천 달러 정도 든다. 

상기의 등기비용들은 콘도 구입액의 3~5% 정도가 되기 때문에 계약 시점부터 미리 파악해 놓아야 나중에 당황하는 일이 적을 것이다.

이상이 일반적으로 등기 시 준비해야 할 비용들이다. 하지만 많은 분들이 이쯤에서 HST(통합판매세)에 대한 궁금증을 가질 것이다. 등기비용은 아니지만, 등기 시점에 HST를 지불해야 하는 경우가 많아 이에 대해 자세히 살펴보자. 

기본적으로 부동산 거래 중 새 집(New Home)은 HST(13%) 적용대상이다. 신규 분양 콘도도 HST 적용대상이다. 하지만 다행스럽게 건설사의 분양가격, 즉 바이어의 구입가격에는 이미 HST가 포함돼 있는 경우가 대부분이다. 따라서 콘도 구입자는 등기 시 추가로 HST를 낼 필요는 없다. 

하지만 문제는 건설사가 포함시킨 HST가 13%가 아니고 최대 5.2%라는 점이다. 나머지 최대 7.8%는 구입가격에 포함되어 있지 않은데, 이는 구입자가 정부로 받을 수 있는 HST 리베이트에 의해 충충당되는 것이다. 따라서 구입자가 HST 리베이트를 받을 자격이 있는 경우에만 HST를 추가로 낼 필요가 없다. 자격이란 구입자 혹은 구입자의 직계가족이 구입한 콘도에 실제 거주하는 경우에만 해당된다. 만일 투자 목적으로 구입했거나 실제로 세입자를 들인 경우에는 리베이트 자격이 없게 되므로, 등기 시에 최대 7.8%에 해당하는 HST를 건설사를 통해 정부에 납부해야 한다. 이 비용은 보통 2만4천 달러에서 3만2천 달러 정도 되는 큰 비용이므로 구입자들은 미리 준비를 해야 한다.

하지만 이 금액은 대부분을 다시 정부로부터 돌려받을 수 있으니 너무 낙담할 필요는 없다. 정부는 다행스럽게도 투자자들을 위해 다른 이름으로 HST 리베이트를 주는데, 이에 대해 정확히 이해한 후 정부에 신청하면 된다. 리베이트는 빠르면 3주, 오래 걸려도 2개월 정도 이내에 받게 된다.

HST 리베이트와 관련해 한가지 주의할 점은, 실거주자든 투자자이든 리베이트를 받게 되면, 이 자격을 국세청(CRA)으로부터 인정받기 위한 최소한의 기간이 필요하다는 점이다. 예를 들어 리베이트를 받고 너무 빠르게 임대 혹은 매매를 하게 되면 국세청에서는 실거주자 혹은 투자자로서의 자격에 대한 의심을 하게 되고, 최악의 경우 리베이트를 회수하는 경우도 있다. 현재 시장에서 최소 1년 동안은 이 자격의 유지를 위해 임대 혹은 매매를 자제하는 경우가 많이 눈에 띈다. 하지만 1년이란 기간을 국세청이 정한 것은 아니므로 전문가와 상담이 요구된다. 

결론적으로 콘도 구입 또한 여타 부동산 매매와 마찬가지로 철저한 준비와 계획을 통해 의사결정을 해야 한다는 것이다. 

(콘도의 분양과 전매 등 부동산과 관련된 각종 문제에 대해 질문이 있으면 이메일(keewontak@hotmail.com, jason_jeong@hotmail.com)로 연락주십시오. 사안에 따라 질문과 답을 본란에 게재할 예정입니다.)

다음주 예고
한인 밀집지역인 노스욕 콘도시장에 대해 다룰 예정입니다.

 
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세부 카테고리 작성일
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