224. 정부 개입 예상되는 2017년 토론토 시장
밴쿠버 교훈 삼아 대처해야
- 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
- 12 Dec 2016
영국식 1가구 2주택 중과세 가능성 무리하게 투자했다간 대가 치를 것
2007년 미국 리먼브라더스 투자회사의 부도로 시작된 서브프라임 사태와 세계경제 위기 이후 9년간 토론토 부동산시장은 한 해도 거르지 않고 숨가쁘게 상승했다.
결국 지난 10년간 토론토 단독주택이 111%의 경이적 상승을 했고, 지난 3년간 44.5%의 기록과 올해 20.0%라는 캐나다 역사상 보기 힘든 상승 수치를 보여주었다.
비슷한 상승률을 보였던 밴쿠버는 결국 외국인 투자자에 15%의 중과세를 부과하는 주정부 조치가 내려졌다.
내년도 토론토 부동산시장에는 주정부의 조치가 최고의 관건이 될 것으로 예상 되기에 그 배경을 살펴보고 대응전략을 검토해 보겠다.
첫 번째, 주정부의 토론토 부동산시장 개입은 필연적이다. 지금 주택 초과 수요로 인해 벌어지는 복수 오퍼 경쟁과 광역토론토 동북쪽의 30～40% 집값 상승률을 그대로 둬서는 현 상황이 멈추지 않는다.
이미 홍콩 반환의 영향으로 1980년대 후반부터 4년간 집값의 두 배 상승과 30~40%의 하락 후유증을 경험했던 주정부로서는 어떠한 조치든 취해야 할 입장인 것이다.
실제 미국의 서브프라임 사태 동안 900만 가구가 집을 잃어버렸고 중산층이 무너졌다. 토론토 3년치 평균 상승률이 44.5%이지만 마캄, 리치먼드힐, 노스욕 일대는 지난 3년간 무려 80% 이상 집값이 올라갔기 때문에 여기에서 25%의 가격 조정만 받아도 실제로 모기지분 외의 내 지분이 거의 없어지게 되어 집을 잃어버리는 최악의 사태가 발생할 수도 있는 상황이다.
이 점이 주정부에서 가장 우려하는 사항이다. 그 외에도 지역별 가격 차이가 많이 벌어져 사회적 불만도 발생하고 있다. 또한 부동산가격의 급상승과 맞물린 돈가치의 하락으로 열심히 일해 돈을 버는 중산층을 허탈하게 만들고 있다. 토론토의 평균 집값은 이미 100만 달러가 넘어갔기에 젊은 부부의 집 구입은 부모의 도움 없이는 불가능해졌다.
그렇기에 평범한 토론토 중산층의 시각으로는 마캄 북쪽 지역의 집값이 1년 내에 50% 이상 올라간 것은 돈이 돈을 버는 투기시장으로 충분히 여길 수 있다. 이런 이유들로 마치 과속운전을 단속하는 교통 경찰처럼 부동산시장에 주정부가 개입할 명분을 이미 충분히 확보한 셈이다.
사진: 지난 9년간 상승하고 최근 3년간 평균치 이상의 급상승을 보여주는 토론토 부동산 가격 추세.
두 번째, 토론토엔 밴쿠버와 다른 조치가 예상된다. 토론토에서 현재 조사되고 있는 외국인 투자 자금을 찾아 보았지만 밴쿠버와는 다르게 내국인의 자금으로 부동산 시장이 상승하고 있는 것으로 여겨지고 있다. 물론 이민자들의 친인척 자금이 흘러들어 오는 것도 있겠지만 대부분은 현재 영주권자 아니면 시민권자의 자금으로 보여져 밴쿠버처럼 외국인에게 중과세를 부과시키는 정책은 실효성이 없을 것이다.
그렇기에 올해 영국이 도입한 1가구 2주택에 중과세를 부과하는 정책이 도입될 것으로 예상된다. 두 번째 임대 목적의 주택에는 기존 취득세에 3%를 더 내게 하고 연간 재산세도 더 내게 만든 제도다.
이는 자금의 부동산시장의 유입으로 임대 수익과 부동산가격 상승의 이익을 취하는 사람들에게 더 과세를 하겠다는 취지로 영연방의 일원인 캐나다가 받아들일 가능성이 가장 높은 제도로 여겨진다.
실제 부유층 중국계 이민자들이 하고 있는 부동산 투자방법으로 본인이 살집 이외에 콘도와 주택을 몇 채 더 구입해 임대소득으로 아내와 자녀들이 충분한 생활을 할 수 있게 해주는 것이다. 주정부가 바로 여기에 주안점을 두어 조치를 취할 것으로 보여진다.
사진: 임대용 타운홈을 팔아 주택으로 갈아탈 수 있는 기회가 2017년에 올 것으로 예상된다.
세 번째, 2～3채 이상의 임임대주택이 있다면 그 중 선별하여 내년 봄시장에서 집을 팔고 차후의 기회를 기다려라.
본인이 살고 있는 집을 가지고 팔았다가 다시 사는 것은 바람직하지 않겠다. 주정부의 조치가 아무리 강력히 나와도 장기적으로 북미의 토론토만큼 좋은 도시가 없고 구조적인 주택 수요가 계속 유지되고 인구 유입이 있는 한 결국 또 집값 상승이 일어날 것이기 때문이다.
현재의 집에서 5년, 10년 살 것이라면 1~2년의 단기 조정은 참고 기다리는 편이 좋겠다. 문제는 본인 이름으로 등기된 두 번째 집의 가격이 빠지면 괜히 손해를 본 것 같아 더 못 팔게 된다. 항상 심리적으로 집값의 최고점대의 가격을 내 재산으로 믿고 싶기에 주정부의 규제책으로 집값이 빠지면 다시 오를 때까지 기다리게 된다.
하지만 주정부도 1차의 규제뿐만 아니라 2차, 3차 계속해서 후속 정책을 펼칠 것이기에 주정부 정책에 맞서는 것은 좋지 않다. 과감히 두세 번째 집을 정리하여 투자할 주택의 위치를 바꾸어 보거나, 주택의 스타일을 교체 또는 현금화했다가 차후 투자를 할 수 있는 절호의 기회를 노려라.
다운사이징을 준비하는 사람에게도 좋은 기회일 것이다. 설사 주정부의 조치가 상반기까지 나오지 않더라도 봄시장의 최고점에 팔아 놓으면 올해 상승 여력의 마지막 여분의 몫까지 챙긴 셈이라 별 후회는 없을 것으로 보여진다.
내년도에는 절대 먼저 사고 나중에 팔지 말 것을 부탁한다. 구매를 먼저 한 후 만약 시장에 정부 조치가 나와 부동산 매매가 얼어 붙으면 큰 손해를 보게 되기 때문이다.
결론적으로 내년도 토론토 부동산시장에는 주정부의 부동산 규제책 도입이 필연적이 될 것으로 전망한다.
올해 집을 팔려다가 못 판 사람들은 곧 다가올 내년 봄시장을 절호의 기회로 생각하고 있어야겠다. 상승이 가파르면 하락도 가파를 것으로 예상해야 한다. 밴쿠버의 중과세 도입으로 6개월간 소폭 하락과 매매 건수가 40% 이상 떨어졌고 고급주택은 거래가 실종되었다.
광역토론토도 초기 영향은 밴쿠버와 크게 다르지 않을 것이므로 밴쿠버를 교훈삼아 토론토의 한인 부동산도 안전하게 대처하고 운영을 해야겠다.
내년 토론토의 부동산시장에선 무리하게 투자하거나 욕심을 부린 사람들이 가장 혹독한 대가를 치르게 될 것으로 여겨진다.
현명하고 용기있게 대처하는 사람만이 여유있는 미소를 머금을 수 있을 것이다.
